【新規未公開物件】高積算！実勢土地値◎！鉄骨造1棟マンション｜担 当：堀 田

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの堀田です。

この度は、埼玉県新座市に位置する弊社売主の
【新規未公開物件】をご紹介させて頂きます。


≪おすすめポイント≫
■高積算
■実勢土地値◎
■敷地形状◎
■買い換え特例適用可
■鉄骨造オールファミリータイプ
■満室稼働中





本件は、物件価格に対して積算価格が約86%、
そして土地の実勢価格が約128%見込める物件
となっており、高積算かつ物件価格以上の実勢土地値
を見込んでいただける可能性のある案件となっており
ます。

敷地形状は間口の広い長方形となっており、
戸建ての分譲用地として区画割がしやすいため、
長期運用後、土地としての出口戦略も立てやすい
物件となっております。

敷地面積は約1,876.13㎡あるため、買い換え特例
を適用したお取り組みもご検討いただけます。

建物に関しては、鉄骨造のオールファミリータイプ
となっており、現況満室稼働中となっております。

ご興味がございましたら是非下記より物件詳細を
ご確認くださいませ。


=========《 物 件 概 要 》=========
■所在地　　：埼玉県新座市西堀
■交通　　　：西武池袋線「東久留米」駅 徒歩約25分
　　　　　　　（バス 約11分※停歩 約3分含む、自転車 約9分）
■土地権利　：所有権
■土地面積　：1876.13㎡（約567.53坪）
■都市計画　：市街化区域
■用途地域　：第一種低層住居専用地域
■建蔽・容積  ：60％ ・ 100%
■建物面積　：1632.99㎡（約493.98坪）
■構造　　　：鉄骨造陸屋根3階建
■建築年月　：1993年3月（築29年）
■物件価格　：30,960万円
■想定収入　：約2,323万円
■想定利回り：約7.50%
■接道　　　：北側 公道 幅員約4ｍ
　　　　　　　西側 公道 幅員約4m
■間取り　　：3DK × 24戸　≪24戸満室稼働中≫
■駐車場　　：24台（17／24台 稼働中）

◎仲介手数料不要
◎建物割合調整可

【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】
管理会社への連絡/近隣への聞き込み
他不動産会社へのお問い合わせは情報漏洩となり、
お取引できない場合がありますのでご注意ください。
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 【 立地・アクセス 】 

本物件は、西武池袋線「東久留米」駅から
徒歩約25分
バス約11分※停歩約3分含む
自転車約9分
の場所に位置しております。





本物件から駅までのアクセス手段の一つである
バスについては、最寄りの「東久留米団地」停
から約8分となっており、運行本数も充実して
おります。





《 西武池袋線「東久留米」駅からのアクセス 》




上記の通り、本物件の最寄り駅である
西武池袋線「東久留米」駅からは、
約30分前後で都心の主要駅までアクセス
が可能となっている為、都内にお勤めの
方からの需要も見込んでいけるのではない
でしょうか。


 【 ロケーション 】 




本物件至近に大きな複合多機能拠点があり、
コンビニやスーパーを始め、公園、学校、
保育園、ホームセンター等、本物件の
ターゲット層であるファミリー世帯に
喜ばれる施設が揃っている為、利便性の
良さから賃貸需要獲得に繋げられるのでは
ないでしょうか。


 【 積算価格 】 

本物件の積算価格は下記の通りです。

土地積算：225,135,600円
※路線価：120,000円

建物積算：43,226,205円
※再調達価格180,000円で計算

積算合計：268,361,805円

本物件の積算価格は上記の通り、
本件物件価格：309,600,000円に対し
約86.68%となっております。

物件価格 ≒ 積算価格となっていること
から、積算重視の金融機関からの融資が
受けやすく、本件ご購入後についても、
B/S毀損を抑えながら次への投資へと
繋げていくことが出来るのではないで
しょうか。


 【 実勢土地値 】 

下図は、本物件と同エリアにて実際に
土地の取引が行われた際の成約価格を
纏めたものです。





上図の成約事例10件については、
全て第一種低層住居専用地域かつ、
駅徒歩20分以上となっており、
本物件と近い条件にございます。

そして上記10件の成約坪単価の
平均は約70.92万円となります。

仮に本物件の土地が坪単価70万円
だとすると、
700,000円 × 567.53坪 ＝ 397,271,000円
となり、
土地値だけで今回の物件価格よりも約8,767.1万円高く、
物件価格に対して約128.31%の土地値が見込める試算です。

また、本物件の敷地形状については下図の様に
接道間口の広い長方形となっており、
戸建て分譲用地としての区画割が行いやすいため、
より土地としての出口戦略も見えやすいのでは
ないでしょうか。





 【 間取り 】 





本物件は全戸3DKのファミリータイプと
なっており、駐車場も全戸数分確保でき
ている為、エリアとの親和性も高く安定
した賃貸需要を見込んでいけるのでは
ないでしょうか。


 【 収支について 】 

本物件について、ご年収が直近3期連続で
2,000万円を超えていらっしゃる方であれば、
下記のような融資条件でお取り組み頂ける
可能性がございます。

融資額：最大フルローン
融資期間：30年
金利：1.98%

仮に、融資額：9割、融資期間：30年、金利1.98%で
お取り組みいただけた場合、下図のような想定収支が
見込まれます。

▶ モデル年収3,000万円（所得税率＋住民税率＝約50%）
▶ 建物比率50%


※上記の収支シミュレーションは概算であり、実際の収支とは異なる可能性がございます。


本物件は、築29年の重量鉄骨造の為、
減価償却年数は最短10年間となります。

従って、建物比率を50%でお取り組み
頂いた場合、10年間に渡り帳簿上の赤字
を作れることが見込め、
その間、本物件単体での収入による税負担
を抑えつつ、年収に対する
税効果を得ながらキャッシュフローを獲得
していくことが見込めます。


～ 最後に ～

本物件は、高積算につきご購入後のB/S毀損を
抑えつつ、物件価格以上の土地値の下支えを
見込みながら、重量鉄骨造の1棟マンション
をご検討いただける内容となっております。

また、10年間に渡り税負担を抑えながらキャッシュ
フローを獲得し、将来的には土地値の下支えを受けながら
売却時のキャピタルゲインも見込んでお取り組みいただく
ことが出来るのではないでしょうか。

本物件の詳細資料や個別のお打ち合わせをご希望の方は、
是非下記よりお気軽にお問い合わせください。

最後までご覧いただきありがとうございました。


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ファミリーエージェント
堀田　敏文
TEL：070-3875-1058
Mail：toshifumi.horita@family-group.jp
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