【練馬区】「実勢土地値の下支え」高稼働中1棟アパート｜担 当：堀 田

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの堀田です。

この度は、新規未公開物件の東京都練馬区の木造1棟アパートをご紹介させて頂きます。
本物件は、都心へのアクセスが良好な西武池袋線「石神井公園」駅 徒歩約20分の場所に位置し、全8戸中現況1部屋のみ空室の高稼働中の物件となっております。

また、建物に関しては2018年以降に外壁及び鉄部の塗装が施されており、目下の修繕リスクを抑えたお取り組みをご検討いただけるほか、土地に関しては物件価格に対して実勢土地値で約84%の下支えが見込める物件となっております。

ご興味のある方は下記より物件詳細をご確認ください。





=========《 物 件 概 要 》=========
■所在地　　：東京都練馬区三原台
■交通　　　：西武池袋線「石神井公園」駅　徒歩約20分
■土地権利　：所有権
■土地面積　：110.87㎡（約33.54坪）
■都市計画　：市街化区域
■用途地域　：第一種低層住居専用地域
■建蔽・容積  ：50％ ・ 100%
■建物面積　：135.38㎡（約40.95坪）
■構造　　　：木造スレート葺2階建
■建築年月　：1989年9月（築32年）
■物件価格　：4,890万円
■想定収入　：約403.2万円
■想定利回り：約8.25%
■接道　　　：東側 公道 幅員約4ｍ
■間取り　　：1R × 8戸　≪ 高稼働中（7/8戸） ≫

※本物件は建蔽・容積率を超過しております。

▶ 2018年以降 修繕実施済み
▶ 仲介手数料不要
▶ 登記費用売主負担
▶ 建物割合50％にて明記可能

【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】
管理会社への連絡/近隣への聞き込み
他不動産会社へのお問い合わせは情報漏洩となり、
お取引できない場合がありますのでご注意ください。
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 【 立地・アクセス 】 

本物件は、西武池袋線「石神井公園」駅 徒歩約20分の場所に位置しております。





《 「石神井公園」駅からのアクセス 》





西武池袋線「石神井公園」駅は、ビッグターミナル「池袋」駅へ1駅10分でのアクセスが可能となっております。
また西武池袋線は、東京メトロ副都心線・東急東横線・みなとみらい線へ乗り入れしているため、「新宿三丁目」や「渋谷」「元町・中華街」へ乗り換えなしでアクセス可能です。
さらに東京メトロ有楽町線にも乗り入れし、「永田町」「有楽町」などにもダイレクトでアクセスが可能となっており、3路線の利用ができることで、都心へのスムーズでマルチなアクセスが叶っています。


 【 周辺環境 】 





「石神井公園」駅周辺は、ショッピングスポットが充実し、日常のお買い物にも便利なエリアとなっております。
駅前には、多彩なお店が揃う「エミオ石神井公園」をはじめ、高品質な食品専門のスーパーマーケット「クイーンズ伊勢丹」や「イトーヨーカドー 食品館 石神井公園店」があります。
さらに、駅周辺にも「ライフ」「西友」「サミットストア」のほか、金融機関・郵便局もあり、コンパクトな範囲で暮らしに必要な施設が揃っています。


 【 人口推移 】 

下記図は国勢調査等の結果を基に、練馬区の人口動態をグラフ化したものになります。
下記図によると、練馬区は西暦2000年以降、人口が増え続けてきており、この先2040年まで増加傾向が続くことが予測されております。
従って、人口下落に伴う需要の低下リスクは少ないことが覗え、長期的に安定した運営を見込むことができるのではないでしょうか。





 【 実勢土地値 】 

下記表は本物件の近隣エリアで実際に取引された土地の成約事例となっております。
下記の成約事例を見ると、本物件近隣エリアでは坪単価120万円～160万円で取引されていることが覗えます。





また、下記の図面は本物件とほど近い場所で売買が行われた際の成約図面です。
本物件の図面と見比べて頂ければお分かりいただける通り、駅距離、間口の広さ、道路幅員、建ぺい率・容積率等、ほぼ同一条件の内容となっております。


▼近隣成約図面




▼本物件図面




上記を踏まえ、本物件に近隣成約時の坪単価である約123万円を当てはめて計算すると、
123万円 × 33.54坪 ＝ 4,125万円
となり、今回の物件価格に対して約84%の土地値の下支えを見込むことができます。

土地値の下支えがあることで、購入時と売却時の価格のギャップが生じにくく、地型も整形地につき、将来的には土地としての出口戦略も立てやすいのではないでしょうか。


 【 建物状態 】 

本物件については2018年以降に外壁及び鉄部の塗装が施されており、建物の状態は良好であることが覗えます。
築古物件を購入するうえで、目下の修繕リスクを抑えられるという事は、メリットの一つとして捉えられるのではないでしょうか。





 【 収支について 】 

本物件は建蔽・容積率が超過していることから、ご利用いただける金融機関は限られてくるかと存じますが、お客様のご状況次第で下記のような融資条件でお取り組みいただける可能性がございます。

金利：3.9%　融資期間：30年　融資額：8割
※共同担保との組み合わせで融資額に関しては増額の可能性有

仮に上記の融資条件で、建物割合50%にてお取り組みいただいた場合、下記のような想定収支が見込まれます。





～ 最後に ～

冒頭でも記述した通り、本物件は都心へのアクセスが良好な西武池袋線「石神井公園」駅 が利用可能な立地で、現況も高稼働中の物件となっております。

都心へのアクセス便に加え、今後も人口増加が予測されていることからも、安定した賃貸需要が見込まれ、修繕済みにより目下の修繕リスクを抑えたお取り組みをご検討いただけるほか、実勢土地値で約84%の下支えが見込める本物件についてご検討されてみてはいかがでしょうか。

本物件についての詳細資料をご希望の方は下記よりお問い合わせください。

最後までご覧いただきありがとうございました。


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ファミリーエージェント
堀田　敏文
TEL：070-3875-1058
Mail：toshifumi.horita@family-group.jp
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