満室稼働中!『高島平』修繕済みRC造1棟マンション/担 当:堀 田

2021/10/14


いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの堀田です。

この度は大型案件のご紹介になります。
東京23区内に位置しながらも300坪以上の敷地面積を有し、物件と周辺住環境の相性の良さから高稼働率を保った(現在満室稼働中)1棟マンションです。

▶土地面積 :
約346.99坪!

▶構造築年 :RC造 平成元年築
▶稼働状況 :住居42戸+駐車場3台 ≪ 満室稼働中 ≫
▶物件価格 :6億1,000万円(税込)
▶積算合計 :約4億4,285万円(売価比:約72.5%)

※法人の資産運用・組み換え等を検討されているお客様など、大型案件を検討されている方必見です!






=========《 物 件 概 要 》=========
■所在地  :東京都板橋区高島平七丁目
■交通   :都営三田線「高島平」駅 徒歩約6
■土地権利 :所有権
■土地面積 :1147.10㎡(約346.99坪)
■都市計画 :市街化区域
■用途地域 :第一種中高層住居専用地域
■建蔽・容積  :60% ・ 200%
■建物面積 :2175.64㎡(約658.13坪)
■構造   :鉄筋コンクリート造 陸屋根4階建
■建築年月 :1989年9月(築32年)
■物件価格 :61,000万円
■想定収入 :約4,145万円
■想定利回り:約6.80%
■接道   :南側 公道 幅員約5.95m
      :西側 公道 幅員約5.91m
      :北側 公道 幅員約5.81m
■間取り  :1K × 12戸 / 2DK × 12戸 / 3DK × 18戸
■駐車場  :3台
      ≪ 住居・駐車場 満室稼働中 ≫

※2017年屋上塗装工事・2019年外壁防水工事実施済み
(その他実施済修繕履歴多数有)
※弊社売主につき仲介手数料不要

【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】
管理会社への連絡/近隣への聞き込み
他不動産会社へのお問い合わせは情報漏洩となり、
お取引できない場合がありますのでご注意ください。
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 【 立地・アクセス 】 

本物件は都営三田線「高島平」駅 徒歩約6分の場所に位置しております。




また、最寄りである「高島平」駅からのアクセスは下記図の通り、都心部への直通アクセスが可能であると同時に、巣鴨駅からJR山手線を利用することにより、都内各所へのアクセスも容易となっております。





 【 エリア・賃貸需要 】 

上記の通り本物件は「高島平」駅から徒歩約6分という場所に位置しており、駅からの交通便に加え、周辺にはスーパーやコンビニ、ホームセンターといったショッピング施設が充実しており、生活利便性にも長けたエリアとなっております。





また、本物件周辺には保育園や幼稚園、小学校、中学校といった教育施設があり、3DKの間取りを有する本物件のターゲット層の一つであるファミリー層の受け皿としても、十分機能を果たせる物件であることが覗えます。





更に、子育て世代としては嬉しい施設も至近にございます。
徳丸ヶ原公園という公園で、こちらの公園には遊具のみならず、こども動物園といった動物と触れ合える環境も整っており、このご時世ですので、休日にお子様とのお出かけを近場で済ませるのも苦労しなくて済みそうです。





ファミリータイプの間取りはさることながら、単身者向けの間取りに関してもバス・トイレは別となっており、専有面積は約26.8㎡となっているので、単身向けの間取りとしてはゆったりしています。





また、本物件の南側は道路となっており、目の前に日差しを遮るような建物が建設されるリスクは少なく、現在多くの住戸が南向きの間取りとなっいる為、今後も日当たりの良さは確保していけそうです。





本物件は1K、2DK、3DKといった間取りを有し、単身者からファミリー層まで幅広い層を入居のターゲットとしております。

これまでご説明をさせて頂いた内容を振り返ると、駅から物件への距離は徒歩10分圏内にあり、最寄駅からは都心を含めた都内各所へのアクセスが可能となっているため、近隣でお勤めの方や学生の需要のみならず、都心でお勤めの方の需要も拾えることが見込めるかと存じます。
また、日用品を調達するためのショッピング施設が近いことから主婦の方の買い物も行いやすく、学校も近くにありお子様の通学にも便利なことから、ファミリー層の需要も獲得しやすい物件であることが覗えます。

単身者、ディンクス、ファミリーを問わず、それぞれの層の方々のライフスタイルがイメージしやすい分、入居付けの戦略も立てやすいのではないでしょうか。

更に・・・
下記図は総務省の国勢調査等を基に作成されたものであり、そのデータによると板橋区は2040年まで人口が増加傾向にあることが予測されております。
今後も人口が増えることが予想されているエリアにて、物件と周辺環境の相性の良さから、今後も安定した需要確保が見込めるのではないでしょうか。





 【 資産性 】 

冒頭にも記載した通り本物件の積算合計額は下記の通りとなっております。
土地積算:土地面積1147.10㎡×前面路線価26.5万円=303,981,500円
建物積算:建物延床2175.64㎡×再調達価格20万円×残存年数15年/法定耐用年数47年=約138,870,638円
合計積算:約442,852,138円(売価比:約72.5%)
積算価格が売価比70%を超える物件は東京23区内としては比較的高積算に類する水準かと存じます。

また、下記図は国土交通省が出している直近1年間で高島平で行われた土地取引のデータであり、これの平均値を基に本物件周辺の実勢土地値を算出すると約132万円/坪となります。
この値を本物件に当てはめると、
土地面積:約346.99坪×132万円=約458,026,800円(売価比:約75%)となります。





加えて、本物件は公道3面接道となっており、接道条件の観点からも優位性の高い物件であることが覗えます。
接道条件に恵まれ、7割強の土地値の下支えを受けた物件であるという点は、長期運用を視野に入れる中での安心材料として捉えられるのではないでしょうか。





~ 最後に ~

価格規模は6億円を超え、この築年数の物件の為、良い条件での資金調達ないしは資金投入できるお客様に限られますが、この一棟で家賃収入年間約4,145万円と、規模拡大や法人での長期保有物件としてもインパクトの大きな物件です。

法人等に余剰資金がある場合、年間家賃収入4,000万円超を生み出すこのような収益不動産へ資産を組み換える選択も有効かと存じます。

また、この規模の物件を弊社売主という立場で直接お取引させて頂けるという点も、買主様としてはメリットかと存じます。
仮に仲介会社を介して本物件をお取り組みされる場合は約1,900万円前後の仲介手数料が必要になってくる為、その分の費用を見込まなくてよいというのも利点です。

詳細資料をご希望の方は下記よりお問い合わせください。
最後までお読みいただきありがとうございました。


ファミリーエージェント
堀田 敏文
TEL:070-3875-1058
Mail:toshifumi.horita@family-group.jp

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