積算超過！！2003年築・RC造1棟マンション／担 当：堀 田

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの堀田です。

この度は物件価格以上に積算評価が出ている、積算超過の大型案件のご紹介になります。
物件価格に対する積算評価割合はなんと約114.8%！！
神奈川県藤沢市に位置し、敷地面積1,000坪以上を有する2003年築のオールファミリータイプのRC造1棟マンション（満室稼働中）です。

▶積算合計　：約8億375万円（対売価比：約114.8％）
▶土地面積　：約1,064.88坪
▶構造築年　：RC造　2003年築（築18年）
▶稼働状況　：住居30戸＋駐車場31台 ≪ 住居部分満室稼働中 ≫
▶物件価格　：7億円（税込）

※法人の資産運用・組み換え等を検討されているお客様など、大型案件を検討されている方必見です！





=========《 物 件 概 要 》=========
■所在地　　：神奈川県藤沢市善行
■交通　　　：小田急江ノ島線「善行」駅　徒歩約8分
■土地権利　：所有権
■土地面積　：3,520.27㎡（約1,064.88坪）
■都市計画　：市街化区域
■用途地域　：第一種低層住居専用地域
■建蔽・容積  ：50％ ・ 80%
■建物面積　：2,314.01㎡（約699.99坪）
■構造　　　：鉄筋コンクリート造 陸屋根 3階建
■建築年月　：2003年6月（築18年）
■物件価格　：70,000万円
■想定収入　：約4,665.1万円
■想定利回り：約6.66%
■接道　　　：東側 公道 幅員約12ｍ
■間取り　　：3LDK × 30戸　≪ 満室稼働中 ≫
■駐車場　　：31台　≪ 30台／31台稼働中（1台空） ≫

※検査済証有

【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】
管理会社への連絡/近隣への聞き込み
他不動産会社へのお問い合わせは情報漏洩となり、
お取引できない場合がありますのでご注意ください。
==============================


 【 積算評価 】 

▶合計積算評価額：約803,752,392円（対売価比：約114.8%）
▶土地積算評価額：約528,040,500円（路線価：150,000円／㎡）
▶建物積算評価額：約275,711,829円（再調達価格：200,000／㎡）

上記の通り、本物件の積算評価額は約8億375万円となっており、物件価格の7億円に対して約114.8%の割合となっております。
仮に本物件をフルローンでご購入されたとしても、B/S上、本物件単体で約1億円超の資産超過を図ることが見込める物件となっております。
※本物件がフルローンでお取り組みいただけることを表す記述ではございません。

従って、事業規模での買い増しを進めるにあたって、非常に重要な要素の1つでもあるB/S上の資産超過を維持するという点において、本物件をご購入されることが大きく有利に働くのではないでしょうか。


 【 立地・アクセス 】 

本物件は小田急江ノ島線「善行」駅 徒歩約8分の場所に位置しております。




《 小田急江ノ島線「善行」駅からのアクセス 》



藤沢駅・・・約5分
横浜駅・・・約27分
渋谷駅・・・約54分
東京駅・・・約55分
新宿駅・・・約60分

上記の通り、本物件の最寄り駅である小田急江ノ島線「善行」駅からは、至近ターミナル駅である「藤沢」駅、県内最大規模のターミナル駅である「横浜」駅を始め、都心の主要駅までのアクセスも1時間圏内となっており、交通便は良好であることが覗えます。


 【 エリア・賃貸需要 】 

上記の通り本物件は「善行」駅から徒歩約8分という場所に位置しており、駅からの交通便に加え、周辺には24時間営業のスーパーやコンビニ、ファストフード店などの施設が充実しており、生活利便性にも長けたエリアとなっております。





また、本物件周辺には保育園や幼稚園、小学校、中学校といった教育施設があり、共働きの方や、お子様の通学にも不自由なく、3LDKのオールファミリータイプの間取りを有する本物件のターゲットである、ファミリー層の受け皿としても十分機能を果たせる物件であることが覗えます。





また、小田急江ノ島線「善行」駅から2駅でのアクセスが可能な「藤沢」駅は、小田急江ノ島線、JR東海道本線、江ノ島電鉄線の3路線が通うターミナル駅となっており、周辺には多数のショッピング施設や飲食店で賑わう繁華性の高いエリアとなっております。
従って、住居エリアに位置する本物件は住環境としての利便性を保ちながらも、至近に繁華性の高い商業エリアを有していることから、賃貸需要の獲得をしやすい物件であることが見込まれるのではないでしょうか。



※「藤沢」駅周辺イメージ


 【 資産性 】 

下図の通り、本物件は約1,064.88坪の敷地面積を有しております。
接道面も長く保てており、将来的には戸建て分譲用地やマンション開発用地として、更なる事業規模での展開も見据えることが出来るのではないでしょうか。




また、前述した通り本物件の積算評価額は下記の通りとなっております。
土地積算：土地面積3,520.27㎡×前面路線価15万円＝528,040,500円
建物積算：建物延床2,314.01㎡×再調達価格20万円×残存年数28年／法定耐用年数47年＝約275,711,829円
合計積算：約803,752,329円（対売価比：約114.8％）

首都圏エリアの駅徒歩10分圏内に位置しながら積算評価額が物件価格を上回る物件というのは、希少性としても高い物件かと存じます。

加えて、本物件の積算評価額のうち、土地の積算評価額が約52,804万円となっており、土地の積算評価額だけで見ても物件価格に対して約75.43%の割合となっております。
建物の積算評価とは違い、土地の積算評価は経過年数に応じて減少していくものではない為、土地の資産性による下支えを受けながらの投資運用を見込んでいくことが出来るのではないでしょうか。
※前面道路の路線価の変更により土地の積算評価が増減する場合はございます。


～ 最後に ～

本物件においては、物件価格以上の積算評価を有しており、残存年数も約28年残していることから、この規模感をお取り組みいただける方にとっては比較的に融資を受けやすい条件の物件ではないでしょうか。

法人等に余剰資金がある場合、年間家賃収入約4,500万円超を生み出すこのような収益不動産へ資産を組み換える選択も有効かと存じます。

詳細資料をご希望の方は下記よりお気軽にお問い合わせください。
最後までお読みいただきありがとうございました。


ファミリーエージェント
堀田　敏文
TEL：070-3875-1058
Mail：toshifumi.horita@family-group.jp