【利回り9.43% × 実勢土地価格≧売価】船橋市 3,880万円1棟AP

2020/04/12

いつもご覧頂きありがとうございます。
ファミリーエージェントの柴田です。

本日ご紹介させて頂く物件は、
船橋市/利回り9.43%/3,880万円
実勢土地価格≧売価の1棟アパートのご紹介です。

本件は賃貸需要の高い船橋市にて、
収益性・資産性を見込んでいける内容でして
価格帯につきましても4,000万円以下と
流動性の高い価格帯となっております。

ご興味のある方は以下詳細をご覧ください。


--------------------≪物件概要≫---------------------
■所在地  :船橋市日の出
■交通   :京成本線『京成船橋駅』バス7分
■土地権利 :所有権
■土地面積 :241㎡(約72.9坪)
■都市計画 :市街化区域
■用途地域 :準工業地域
■建ぺい率 :60%
■容積率  :200%
■建物面積 :212.64㎡(約64.32坪)
■構造   :軽量鉄骨造2階建
■建築年月 :平成2年5月(築30年)
■物件価格 :3,880万円
■満室賃料 :366万円
■満室利回り:9.43%
■接道   :東 公道 約4m
■間取り  :2DK×6戸
■稼働状況 :4/6戸
■備考   :売主負担にて空室リフォーム工事実施
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《 エリアについて 》
本物件は京成本線『京成船橋駅』バス7分の場所に位置しております。

物件から駅までの距離は多少ございますが、
月極駐車場」「最寄りのバス停」が
物件よりそれぞれ徒歩1分圏内にございますので
大きな懸念点とはならないのではないでしょうか。


本件の南側及び西側には「工業地域」、
東側には大型商業施設「ららぽーと」があることから
船橋市内にお勤めの方だけでなく、
上記エリアや施設にお勤めの方からの賃貸需要も見込んでいくことができそうです。


《 資産性について 》


※土地成約事例

本件周辺の土地成約事例を見てみますと、
類似条件の土地が57~59万円/坪で成約をしておりますので、
固く見積もり57万円/坪と仮定した場合
57万円/坪×約72.9坪=約4,150万円
約4,150万円】が実勢土地価格となる試算です。
※物件価格:3,880万円

本件は賃貸需要を見込める船橋市に所在しておりながら、
「利回り9.34%」かつ「実勢土地価格≧売価」と
収益性・資産性のバランスの取れた物件でして、

また、実勢土地評価にて融資を行う金融機関ですと、
融資期間を約30年検討することができますので、
売却出口の際にも、融資を見込みやすい物件と言えそうです。

《 収支・運用について 》
ご年収:700万円~
金融資産:約700万円~
に該当されるお客様に関しましては、
以下の融資条件をご提案できそうです。
1【金利3% 期間25年 ~90%融資】
2【金利3.9% 期間30年 ~100%融資】※要共同担保

本件のポイントは、
船橋市にて収益性・資産性の見込める物件を
3,880万円にて取得できる」という点でございます。

また、本件は「4.9~5.2万円」で賃料設定をされていることから
今後の大幅な賃料下落も考えにくく、
実勢土地価格≧売価の為、CF+元本返済を
純資産増加」と見なすことができますので
売却出口で損をしにくい物件と言えそうです。

手堅い運用をしていきたいお客様におかれましては、
是非ご検討頂きたい物件でございます。

最後までご覧頂きありがとうございました。

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