「市川市」積算価格が物件価格の75%・利回り10.6%!築26年軽量鉄骨造アパート

2019/11/17


いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの森遥香です。


本日は、市川市積算価格が物件価格の75%
利回り10%超物件のご紹介です。

 

 

【 オススメポイント 】


☆利回り10%超・現在高稼働中


☆本物件土地値:約50万円/坪→6,774万円
土地値が物件価格の約84%


☆土地・建物按分相談可!
→所得が高くお困りの方にお勧め


☆築26年・軽量鉄骨造アパート
→出口戦略◎

 

 

 

 

 

 


≪ 物件概要 ≫

■所在地:市川市若宮2丁目

■交通:JR総武線「下総中山」駅徒歩18分
    京成線「東中山」駅徒歩15分

■土地権利:所有権

■土地面積:447.9㎡(約135.48坪)

■都市計画:市街化区域

■建ぺい/容積 :40%(80%) / 80%(200%)

■建物面積:281.4㎡(約85.1坪)

■構造:軽量鉄骨造スレート葺2階建

■建築年月:平成5年10月

■物件価格:8,000万円

■想定家賃収入:約848.4万円

■満室利回り:約10.6%

■接道:北西側幅員約6.07mの公道に接道

南東側幅員約3.86mの公道に接道

■間取り:1K×14戸
■稼働:高稼働中!13 / 14

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【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。

【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは

情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

 

 


【 物件について 】


本物件は、JR総武線「下総中山」駅 徒歩18分
京成線「東中山」駅 徒歩15分に位置しております。


 

 

「下総中山」駅は、千葉県のターミナル駅である
市川」駅や「西船橋」駅の中間に位置し、
「市川」駅までは乗車約5分、「西船橋」駅までは乗車約3分での
アクセスが可能です。


また、都内へのアクセスもしやすく、
多方面への通勤・通学がしやすいエリアとなっております。

 

 


本物件の魅力は、
・築26年で利回り10.6%
・積算評価が物件価格の75%超
・実勢土地値が物件価格の約84%
となっております。

 

 

◆築26年で利回り10.6%という点に関しては、
本物件を運用し出口を取る際に、本物件はまだ築32年の物件ですので、
融資期間が延びる金融機関が複数あり、購入できる方が
ある程度見込めるという点がポイントです。

 

 


加えて、
積算評価が物件価格の75%超
となっている物件のため、積算評価で物件を評価する金融機関も
使いやすい物件となっております。
利回りも10.6%と高利回りとなっており、
積算評価も見込める物件ですので、評価が落ちづらく、
出口戦略でもシミュレーション通りに売却できる可能性が
高い物件となっております。

 


◆実勢土地値が物件価格の約84%
という点に関しては、本物件の建物を解体し、
更地にして売却する場合には物件価格の84%の土地値が見込めます。


 


実際、本物件のような共同住宅の場合は、
上記のようなことは現実的ではございませんが、
土地値の下支えがあることにより、
売却する際に土地値の価格よりも低い金額でしか
売却できないことが考えにくくなっております

 


更には、本物件は賃料設定が1部屋あたりの平均賃料が、
46,000円となっており、(1部屋:20㎡超、ペット可物件)
相場賃料となっているため、今後の資産下落が考えにくい物件です。

 

 

 


【 投資について 】


お客様のご属性によって以下の融資のご提案が可能です。


1.金利:3% 期間:~29年 融資額:~95%
ご年収:800万円以上 金融資産:1,000万円以上 お借り入れの少ない方

 

2.金利:2.9% 期間:30年 融資額:~100%
共同担保として余力のある物件をお持ちの方


仮に、1.の融資条件で、期間:29年 融資額:90%の場合、
以下の収支シミュレーションが想定可能です。


満室想定賃料収入: 約848.4万円
空室損・運営費 :▲約169.6万円
ローン返済   :▲約372.1万円
――――――――――――――――
税引前CF    : 約306.7万円

 

 

上記融資条件の場合、自己資金1割+諸経費(物件価格の7%程度)が
必要になり、その自己資金を約4.5年で回収することが可能です。

 

 

また、本物件は土地・建物按分を調整することが検討できるため、
ご年収が高く所得税・住民税の支払いが多い方には
更にお勧めの物件となります。

 

 

本物件でご興味がある方には、
出口の価格設定を加味した収支シミュレーションや
税圧縮を加味した税引き後の収支シミュレーションを
お送りすることも可能です。

 

 

詳細に関しては、個別に対応させていただいているため、
本物件でご興味がある方は下記のお問合せフォームよりお問合せください。

 

 

 

本日も最後までご覧いただきありがとうございます。

 


株式会社ファミリーエージェント
担当  :森 遥香
電話  :070-4579-4089
アドレス:mori@family-group.jp

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