【利回り10.5%超×駅徒歩6分】土地値の下支えも見込める1棟アパート(価格:3,180万円)

2019/12/02

本日は利回り10.5%超の収益性に加え、
売価の9割以上の土地値も見込めるアパートをご紹介です。


~おすすめポイント~
☆収益性:利回り10.5%超・価格3,180万円
☆資産性:周辺土地値「坪55万円」=土地値割合 約91.7%
☆賃貸需要:駅徒歩6分×1K・約21㎡×BT別・室内洗濯機置き場


《物件概要》
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■所在地   :神奈川県伊勢原市
■交通    :小田急線「伊勢原」駅 徒歩6分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :177.00 ㎡(約53.54坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種中高層住居専用地域
■建ぺい率  :60%
■容積率   :200%
■建物面積  :165.54㎡(約50.08坪)
■構造    :木造 2階建
■建築年月  :平成2年(築29年)
■物件価格  :3,180万円
■想定家賃収入:336.0万円
■満室利回り :10.57%
■接道    :北東側 公道 幅員約4m
■間取り   :1K×8戸(6/8戸稼働中)
■その他   :敷地内電柱あり
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【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。


【エリアについて】

本物件は、小田急線の特急停車駅である「伊勢原」駅より徒歩6分に位置しております。

乗降客数でみると約53,000人/日でございますが、
新宿まで約20分でアクセス可能な「祖師ヶ谷大蔵」駅:約50,000人/日
23区隣接の狛江市「狛江」駅:約48,000人/日
上記のように都心部の駅を上回る利用者がございます。
https://www.odakyu.jp/company/railroad/users/



そして本物件は駅徒歩6分という立地に加え、
物件の西側地域には工場などが建ち並ぶ工業エリアもございます。

伊勢原駅利用者に加え、これらの工場等に勤務されている方も
賃貸需要として見込めるのではないでしょうか。


【資産性】


周辺の土地成約事例を見ると坪52~67万円での成約事例がございます。

駅徒歩6分の立地で整形地・約53坪である本物件では約55万円/坪の土地値が想定され、
55万円/坪×53坪≒2,915万円が土地値として試算されます。
※売価の約91.7%)

【賃料について】
本件戸当り賃料:3.5万円  周辺相場賃料 :3.6万円

上記の通り、周辺の相場賃料通りの賃料設定と考えられます。
駅徒歩6分の立地にてBT別1K・約20㎡の部屋のため賃貸競争力も見込めそうです。

そして本物件の現在の賃料は3.4~3.7万円とバラつきが少なく
築年数から底値賃料圏に入っていることが想定されるため
運用中の大幅な賃料下落は考えづらいのではないでしょうか。




【融資・運用について】
本物件は収益性と資産性の点から次の2つの融資が考えられます。
①の条件の場合、540万円程度の自己資金が必要になりますが、
年間約100万円の税引き前CFが想定されます。
そのため土地値の下支えから元本の返済分を含み益として見込むことが可能です。

仮に6年後に売却した場合…
投下資金  :   ▲約540万円
税前CF累計:      約600万円
売却価格  :   約3,054万円(利回り11%想定)
6年後残債  :▲約2,384万円
――――――――――――――
純資産増加:  約730万円

上記のように試算されます。

また②の条件の場合、購入時の自己資金が約240万円程度で検討可能です。
①の条件よりCFは少ないですが自己資金利回り約33%が想定され、
投資効率を上げることが可能です。



売却まで踏まえた想定収支やレントロール等詳細資料が欲しい方、融資のご相談等は下記フォームよりお問い合わせください。

株式会社 ファミリーエージェント
担当:坂間 純悟
Mobile:070-4565-9336
Email:sakama@family-group.jp
LINE:https://works.do/R/ti/p/sakama@family-group.jp

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