【低ロット×利回り10%超】土地値割合約90%の1棟アパート(価格:2,480万円)

2019/12/02

本日は利回り10%超の収益性に加え、
売価の約9割の土地値が見込めるアパートをご紹介です。

高い収益性から運用中の安定したCFが見込め、
土地値の下支えにより売却時に負けにくい運用が想定されるのではないでしょうか。

~おすすめポイント~
☆相場賃料にて利回り10%超・低ロット2,480万円
☆資産性◎ 坪単価「坪40万円」=土地値割合 約91.7%
☆賃貸競争力:1K・約27㎡×BT別・室内洗濯機置き場



《物件概要》
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■所在地   :神奈川県伊勢原市板戸
■交通    :小田急線「伊勢原」駅 徒歩15分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :185.00 ㎡(約55.96坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種中高層住居専用地域
■建ぺい率  :60%
■容積率   :200%
■建物面積  :162.30㎡(約49.10坪)
■構造    :木造 スレート葺2階建
■建築年月  :昭和63年12月(築31年)
■物件価格  :2,480万円
■想定家賃収入:248.4万円
■満室利回り :10%
■接道    :北東側 公道 幅員確認中・南東側 公道 幅員確認中
■間取り   :1K×6戸(6/6戸満室稼働中
■その他   :1月末1部屋退去予定
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【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。


【エリア】


本物件は、小田急線の特急停車駅である「伊勢原」駅より徒歩15分に位置しております。

物件西側には工業エリアが広がっているため
駅利用者に加えそのエリアの勤務者も賃貸需要として見込めそうです。

そして国道沿いにはイオンやコンビニ、大手チェーン店等が出店しており、
本地周辺には月極駐車場がありますので、
駅距離の点は賃貸付けにそれ程影響がないのではないでしょうか。



【資産性】



本物件の周辺の成約事例を調べると、坪39~49万円で取引されておりました。
公道角地かつ整形地で約56坪ある本地を坪40万円と仮定すると
<40万円/坪×56坪=2,240万円> ※売価2,480万円に対して約90.3%

このように土地値の下支えがある物件は売却時の大幅な試算下落が考えにくく
出口を見据えた堅い運用が想定されるのではないでしょうか。

【賃料】
本件戸当り賃料:3.45万円  周辺相場賃料 :3.5万円

上記のように、本物件の戸当たり賃料は周辺相場通りと考えられるため
築年数も踏まえて考えると運用中の大幅な賃料下落は考えづらいのではないでしょうか。

そして本物件のもう一つの特徴として、賃料のバラつきが殆ど無いことが挙げられます。
<入居状況>

上記の通り、1階:3.4万円、2階:3.5万円と相場賃料付近で入居しているため
適切な募集活動を行えばブレの少ない賃料収入が想定されます。


【融資・運用について】

①の条件の場合、690万円程度の自己資金が必要になりますが、
年間約79万円の税引き前CFが想定されます。(物件価格の約3.18%)

仮に6年後に売却した場合…
投下資金  :   ▲約690万円
税前CF累計:      約474万円
売却価格  :   約2,365万円(利回り10.5%想定)
6年後残債  :▲約1,748万円
――――――――――――――
純資産増加:  約401万円

上記のように試算されます。

また②の条件の場合、購入時の自己資金が約190万円程度で検討可能です。
①の条件よりCFは少ないですが自己資金利回り約26.8%が想定され、
投下資金を抑えることで投資効率を上げることが可能です。



売却まで踏まえた想定収支やレントロール等詳細資料が欲しい方、融資のご相談等は下記フォームよりお問い合わせください。

株式会社 ファミリーエージェント
担当:坂間 純悟
Mobile:070-4565-9336
Email:sakama@family-group.jp
LINE:https://works.do/R/ti/p/sakama@family-group.jp

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