【新規案件】築15年×利回り9.5%相当・横浜エリア1棟アパート(価格:4,610万円)

2019/12/03

本日は自社限定紹介新規案件
築15年にして利回り9.5%相当の収益性が見込める
大手ハウスメーカー施工のLS造
アパートをご紹介です。

~おすすめポイント~
☆2004年築・軽量鉄骨造
☆収益性◎ 利回り9.5%相当・満室稼働中
☆積水ハウス施工・1K/約21㎡/BT別/独立洗面台


《物件概要》
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■所在地   :神奈川県横浜市磯子区中浜町
■交通    :JR京浜東北線「根岸」駅 徒歩15分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :148.46㎡(約44.91坪)※別途SBによる持ち分約12.5㎡取得予定
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種低層住居専用地域
■建ぺい率  :60%
■容積率   :160%
■建物面積  :127.98㎡(約38.71坪)
■構造    :軽量鉄骨造 瓦葺 2階建
■建築年月  :2004年1月(築15年)
■物件価格  :4,610万円
■想定家賃収入:416.4万円
■満室利回り :9%→9.51%相当
        仲介手数料不要・登記費用売主負担のため
■接道    :北西側 私道 幅員約2.5m
■間取り   :1K×6戸(6/6戸満室稼働中
■その他   :上記面積は令和元年9月25日測量「分割図」を基に記載
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【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

【エリア】

本物件の最寄り駅、JR京浜東北線・根岸線「根岸」駅
横浜駅まで11分東京駅まで36分など首都圏ターミナル駅へのアクセスが良好な駅でございます。

また本物件と根岸駅の間にある横須賀街道沿いには桜木町や上大岡方面へのバス便もあり、
交通の便がよい立地でございます。


「マリコム磯子」の画像検索結果
根岸駅周辺は港側の埋め立て地沿岸部が工業エリアとなっており、
内陸側の駅北~西側にかけて住宅エリアとなっております。

本物件のような単身者向けの間取りでは駅利用者に加え、
この沿岸工業エリアの勤務者を賃貸需要層として見込めるのではないでしょうか。

そしてJR根岸線「根岸」駅と本物件の間にあるショッピングモール「マリコム磯子」は、
メイン施設のスーパーマーケットに加え、家電量販店や総合インテリアショップなど多様な種類のショップを併設した総合モールでございます。
本物件から5分程度でアクセス可能なため、住環境が良好といえそうです。

このように交通の利便性、エリア特性、周辺住環境の点から
本物件の駅距離はそれ程問題にならないのではないでしょうか。

【物件について】

本地は現在分筆を予定しており、上記のように分筆される予定です。
※物件概要は分筆後の面積で記載




そして建物は積水ハウス施工となっており
大手ハウスメーカー施工かつ築15年ということからご安心頂けるのではないでしょうか。

また1K 約21㎡の間取りBT別・室内洗濯機置き場・独立洗面台
建物状態も含めて賃貸競争力が見込めそうです。

【賃料】
本件戸当り賃料:5.8万円

上記の検索結果では周辺の相場賃料が5.5万円となっております。
しかし本物件のBT別/室内洗濯機置場/独立洗面台を加えて検索すると0件との結果でした。

そこで築年数を10~15年に直して検索すると下記の通り、
5.7万円→6.1万円との結果になりました。

従って周辺相場賃料に5.5万円に対して、+0.3万円の賃料設定は妥当な賃料設定と考えられるのではないでしょうか。
また周辺に同条件の物件が出てないことから本物件の間取りの優位性も見込めそうです。


【融資・運用について】
ご年収:700万円~、お借り入れの少ない方でしたら以下の融資が想定されます。
~簡易収支シミュレーション~
<金利3%・期間30年・90%融資>
満室想定賃料 :  416.4万円
空室損・運営費:▲約 95.8万円 (23%想定)
ローン返済額 :▲約209.9万円
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税引き前CF  : 約110.7万円

(効率性)自己資金利回り:約19.8%
(安全性)空室損益分岐点:稼働率63.4%未満

本物件は仲介手数料不要・登記費用売主負担のため
購入時の自己資金を抑えてお取り組み頂くことが可能です。

投下資金を抑えることで、自己資金の回収を早めるとともに
CFを積み上がりと合わせて規模拡大が進めやすくなります。

~売却出口~
仮に6年後に売却した場合…
投下資金  :   ▲約560万円
税前CF累計:      約664万円
売却価格  :   約4,164万円(利回り9.8%想定)
6年後残債  :▲約3,588万円
――――――――――――――
純資産増加:  約680万円

上記のように試算されます。

売却まで踏まえた想定収支やレントロール等詳細資料が欲しい方、融資のご相談等は下記フォームよりお問い合わせください。

株式会社 ファミリーエージェント
担当:坂間 純悟
Mobile:070-4565-9336
Email:sakama@family-group.jp
LINE:https://works.do/R/ti/p/sakama@family-group.jp

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