【『千川』駅徒歩12分×利回り7.6%(8.4%予定)】板橋区の満室稼働中1棟アパート

2019/10/31

いつもご覧頂きありがとうございます。
ファミリーエージェントの柴田です。

本日ご紹介させて頂く物件は、
【23区/『千川駅』徒歩12分/利回り7.6%(8.4%予定)/実勢価格約4,700~5,000万円/満室稼働中】
板橋区 5,800万円 1棟アパートのご紹介です。

ご興味のある方は以下詳細をご覧ください。




--------------------≪物件概要≫---------------------

■所在地  :板橋区大山西町
■交通①  :東京メトロ有楽町線・副都心線『千川』駅 徒歩12分
■交通②  :東武東上線『大山』駅 徒歩12分
■土地権利 :所有権
■土地面積 :129.93㎡(約39.3坪)
■都市計画 :市街化区域
■用途地域 :第1種中高層住居専用地域
■建ぺい率 :60%
■容積率  :160%
■建物面積 :129㎡(約39.02坪)
■構造   :木造スレート葺2階建
■建築年月 :昭和62年6月 (築32年)
■物件価格 :5,800万円
■満室賃料 :487.6万円
■満室利回り:7.6%(8.4%予定)
■接道   :西 私道 2.6m
■間取り  :1K×8戸
■稼働状況 :8/8戸 満室稼働中
■備考①  :水道代オーナー負担(約3~4万/月)
■備考②  :セットバック面積18.52㎡

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《  エリアについて  》

本件は『千川』駅徒歩12分の場所に位置しております。

同駅は「池袋」
駅まで乗車約3分新宿」駅まで乗車約13分
主要ターミナル駅へのアクセスが良好であり、
徒歩圏内にはコンビニや買い物施設が点在していることから
単身者や学生など、一定層からの賃貸需要が期待できそうです。


また『千川』駅の1日平均乗降人員は約4万人となっており、
2003年から2018年の15年間で乗降人員が約1.48倍増加していることから、人の流動性は高いと思われます。

《  賃料について  》

(cf.SUUMO賃料相場チェッカー)

本件平均賃料【約5.0万円
近隣賃料相場【約5.4万円

上記より本件は近隣賃料相場を約4,000円下回っており、
築30年以上を経過していることから
今後の大幅な賃料下落は考えにくく、安定した運用が期待できそうです。

《  資産性について  》


近隣の土地成約事例を見てみますと、
本件と土地面積・土地形状が類似している土地が、
約140万円/坪で取引をされていることから、

本件の実勢坪単価は約140~150万円/坪と考えることができそうです。

140~150万円/坪×33.53坪(SB後)で計算した場合、
本件の実勢土地価格は4,700~5,000万円と試算できます。

また本件のように整形地かつ100㎡前後の土地は、
戸建て用地としての需要も高いため、
売却の際には戸建て用地としての売却出口も検討可能です。

《  融資・収支について  》

本件ですと、以下融資条件でのお取組みが出来そうです。
①【金利2.9% 期間30年 100%融資】要共同担保
②【金利3.9% 期間30年 80%融資】
※お客様のご状況によっては上記お取組みの内容も変化致します

収支につきまして、
本来、本件の利回りは8.4%ですが、
「水道代オーナー負担」となっている為、
水道代を引き直し利回り7.6%と記載しております。

運営費となる水道代3~4万円/月を引き直して考えますと、
満室賃料487.6万円-水道代3.5万円*12=445.6万円
445.6万円÷5,800万円=利回り約7.6%となる試算です。

現在の利回りは約7.6%となる試算ですが、
『千川』駅徒歩12分、実勢土地価格は売価に対して80%以上と
賃貸需要・資産性ともに好条件の物件はあまり市場に出回らないのではないでしょうか。

また水道代オーナー負担につきましては、
現在の所有者様が好意でオーナー負担にしている為、
今後入退去が発生した際には入居者様負担に変更可能です。
※現在2/8戸は水道代入居者様負担

そのため、今後水道代を入居者様負担としていくことで
利回り8.4%の水準を見込むことが可能であり、

23区『千川』駅徒歩12分×利回り8.4%(予定)×実勢価格割合80%以上
希少性の高い物件となりそうです。


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