≪23区内×利回り8.4%(予定)≫【『千川駅』徒歩12分/実勢価格割合80%以上】満室稼働中1棟アパート

2019/11/28

いつもご覧頂きありがとうございます。
ファミリーエージェントの柴田です。

本日ご紹介させて頂く物件は、
【23区内/『千川駅』徒歩12分/利回り8.4%(予定)/実勢価格割合80%以上】
板橋区 満室稼働中 1棟アパートのご紹介です。

ご興味のある方は以下詳細をご覧ください。



--------------------≪物件概要≫---------------------
■所在地  :板橋区大山西町
■交通①  :東京メトロ有楽町線・副都心線『千川』駅 徒歩12分
■交通②  :東武東上線『大山』駅 徒歩12分
■土地権利 :所有権
■土地面積 :129.93㎡(約39.3坪)
■都市計画 :市街化区域
■用途地域 :第1種中高層住居専用地域
■建ぺい率 :60%
■容積率  :160%
■建物面積 :129㎡(約39.02坪)
■構造   :木造スレート葺2階建
■建築年月 :昭和62年6月 (築32年)
■物件価格 :5,800万円
■満室賃料 :487.6万円
■満室利回り:7.6%(8.4%予定)
■接道   :西 私道 2.6m
■間取り  :1K×8戸(ロフト付)
■稼働状況 :8/8戸 満室稼働中
■備考①  :水道代オーナー負担(約3~4万/月)
■備考②  :セットバック面積18.52㎡
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《 エリアについて 》

本件は『千川駅』徒歩12分の場所に位置しております。

同駅は「池袋
駅」まで乗車約3分新宿駅」まで乗車約13分
主要ターミナル駅へのアクセスが良好であり、
徒歩圏内にはコンビニや買い物施設が点在していることから
単身者や学生など、一定層からの賃貸需要が期待できそうです。


また『千川駅』の1日平均乗降人員は約4万人となっており、
2003年から2018年の15年間で乗降人員が約1.5倍増加している点、
主要ターミナル駅へのアクセスが良好な点を踏まえますと、
今後も安定した入居需要が見込めそうです。

《 物件について 》
本件の特徴としまして、
23区内/利回り8.4%(予定)/最寄り駅徒歩12分という点が挙げられます。

そもそも、23区内にて利回り8%以上の物件が市場に出回ることがあまりなく、
仮に出回ったとしても、下記のようなデメリットがある場合が多いです。
・駅距離が遠い
・建ぺい率、容積率超過
・再建築不可

・旧耐震
・借地権 など

しかしながら、
本件は23区内にて利回り8%以上でありながら、
駅距離・遵法性ともに問題がなく、
実勢土地価格は物件価格の約80%と、
収益性・資産性・賃貸需要バランスの取れた物件と言えます。

《 資産性について 》


近隣の土地成約事例を見てみますと、
本件と土地面積・土地形状が類似している土地が、
約140万円/坪で取引をされていることから、

本件の実勢坪単価は約140~150万円/坪と考えることができ、
140~150万円/坪×33.53坪(SB後)で計算した場合、
本件の実勢土地価格は4,700~5,000万円となる試算です。

加えて、本件は整形地のため、
戸建て用地として売却することも検討可能でして、
売却出口まで見据えることのできる、
安全性の高い物件と言えるのではないでしょうか。


《  融資・収支について  》

本件の収支につきましては、
以下の融資条件をご提案できそうです。
①【金利2.9% 期間30年 100%融資】要共同担保
②【金利3% 期間23年 90%融資】

〔簡易想定収支①〕

〔簡易想定収支②〕


収支につきまして、

本来の本件の利回りは8.4%ですが、
「水道代オーナー負担」となっている為、
水道代を引き直し利回り7.6%と記載しております。

※運営費となる水道代3~4万円/月を引き直して考えますと、
満室賃料487.6万円-水道代3.5万円*12=445.6万円
445.6万円÷5,800万円=利回り約7.6%となる試算です。

また、水道代オーナー負担の点につきましては、
現在の所有者様が好意でオーナー負担としている為、
今後入退去が発生した際には入居者様負担に変更可能です。
※現在2/8戸は水道代入居者様負担

そのため、今後水道代を入居者様負担としていくことで
利回り8.4%の水準を見込むことが可能でして、

23区『千川駅』徒歩12分×利回り8.4%×実勢価格割合80%以上
収益性・資産性・賃貸需要のバランスの取れた
希少価値の高い物件となりそうです。

最後までお読み頂きありがとうございました。

詳細資料や融資のご相談等、
下記問合せフォームよりお気軽にお問い合わせ下さい。
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担当:柴田 竣司 Shibata Shunshi
携帯:070-4565-9387
Mail:shibata@family-group.jp
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