【未公開案件】税対策効果◎「明大前」駅 徒歩10分・木造AP

2020/07/05

いつもご覧頂きありがとうございます。

本日は、「明大前」駅 徒歩10分の立地にて
税対策効果の高いアパートをご紹介です。

建物割合を5割に調整可能なため
減価償却を用いた税圧縮をお考えの方に
おススメの物件でございます。




《 物件概要 》
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■所在地    :杉並区和泉2丁目
■交通     :京王線「明大前」駅 徒歩10分 /「代田橋」駅徒歩9分
■土地権利   :所有権
■土地面積   :約135.17平米(約40.89坪)
        ※別途、私道負担面積 17.24平米有
■都市計画   :市街化区域
■用途地域   :第一種中高層住居専用地域
■建ぺい/容積  :60% / 200%
■建物面積  :209.32平米(約63.32坪)
■構造    :木造スレート葺3階建
■建築年月  :平成4年11月築(築27年)
■物件価格  :8,780万円
■想定家賃収入:約586.8万円
■満室利回り :約6.68%→7.00%相当
        ※仲介手数料不要・登記費用売主負担のため
■接道    :北側 公道 幅員約5.4m
        西側 私道 幅員約3.8m
■間取り   :1K×8戸
■その他   :建物割合 5割調整可能
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【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。




< 税圧縮効果 >

本物件の最大の特徴は減価償却を用いた
所得税・住民税の大幅な税圧縮効果
が見込める点でございます。

不動産所得は個人所得に合算されるため、
減価償却費を計上し会計上の不動産所得を赤字にすることで、
実際の収支ではキャッシュフローを得ながら、
手残りを増やしていく運用が可能でございます。


特に本物件の場合は、
耐用年数の切れた木造アパート 」かつ
建物割合:50% 」に明記可能なため
→【 減価償却費:1,098万円 】を計上可能です。

短期間で大きく償却費を計上することで税圧縮効果を高め
早期に資金回収を行うことが可能でございます。



< エリア >



本物件は、
「明大前」駅から徒歩10分の立地で、
・新宿駅まで約5分
・渋谷駅まで約9分
でアクセス可能でございます。




都心部へのアクセスの良さに加え、
物件のある駅北側には明治大学もございますので、
その利便性の高さから、学生から社会人まで、
幅広い層からの賃貸需要が見込めるのではないでしょうか。



またREINSにて
本物件周辺の過去30年間のアパート成約事例を検索すると、
わずか5件の検索結果でございました。

検索条件:「アパート:和泉2丁目、明大前駅徒歩10分以内」


本物件は接道条件の良い整形地 約40坪と
土地としてのポテンシャルが高く、
上記から、希少性が伺えるのではないでしょうか。



< 運用について >

本件は立地の優れた木造アパートで
冒頭で記載したように高い税圧縮効果が期待される物件です。

ご状況や投資方針によって融資戦略は異なりますが、
下記の内容を想定した場合、次のような収支が想定されます。
 *融資条件: 金利2%半ば・期間25年・80%融資
 *所得税・住民税: 43%




税前のCFだけでみると潤沢とは言い難いですが、
約317万円の税圧縮効果が見込めるため
年間約388万円の税引き後収支が想定されます。

※減価償却を用いたこの運用は脱税ではございませんので、
5年目以降は税負担がかかり、また売却時には譲渡税(20%)が発生します。


累進課税による高税率の所得税・住民税
低税率の譲渡税の差を利用することで
税負担を減らしながら
税払いのタイミングを先送りする運用が期待されます。


ご年収が高く税負担が重い方や
既に収益不動産を保有され収入の多い方に
是非、ご検討頂ければと思います。


なお、今回の記事ではご紹介しきれない点もあり、
税対策については個別性が強い内容ですので、
ご興味のある方は下記よりお問合せください。


最後までご覧いただきありがとうございました。


担当:坂間 純悟
Mobile:070-4565-9336
Email:sakama@family-group.jp
LINE:https://works.do/R/ti/p/sakama@family-group.jp

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