【新所沢】H10年築・積水ハウス施工の満室AP(価格4,400万円・62坪)

2019/10/01

おすすめポイント

 

 

☆H10年築・積水ハウス施工のBT別20平米越え

 

 

☆サブリース中で利回り8.16%・利回り上昇の可能性有

 

 

☆実勢土地価格≒売買価格の90%

 

《物件概要》
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■所在地   :埼玉県所沢市緑町3丁目
■交通1    :西武新宿線「新所沢」駅   徒歩14分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :205.22㎡(約62.07坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種低層住居専用地域
■建ぺい率  :60%
■容積率   :100%
■建物面積  :194.4㎡
■構造    :軽量鉄骨造2階建
■建築年月  :1998年2月(築21年)
■物件価格  :4,400万円
■満室家賃収入:約359万円(サブリース中)
■満室利回り :8.16%(サブリース状態での利回り)
■間取り   :1K×8戸(満室稼働中)
■その他1   :室内で自然死あり(現在新入居者にて入居中)

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【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡 近隣への聞き込み 他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

 

 


【賃貸付け】

 

本物件のエリア・間取りから運営中の高稼働を
想定してご紹介させて頂いております。

 

 

 

本物件は西武新宿線「新所沢」駅徒歩14分の場所に位置しております。
新所沢駅は、池袋や新宿といったビッグターミナルへ約30分でアクセス可能であり、
駅前にパルコがあったり、駅から少し離れた所沢入間バイパスにも店舗が複数あり、
生活のしやすい環境となっております。

 

 

また、物件について本物件は、
積水ハウス施工のBT別・各戸20㎡越えの間取りとなっております。

 

 

【収益性】

 

 

本物件のエリア・築年数から長期融資かつ高融資割合が検討可能なため、
キャッシュフローが見込みやすい状態です。

 


想定収支は下記のようになります(空室損10%想定・運営費13%想定)

 

本物件は、現在サブリース契約が締結されておりますので、
サブリース継続できた場合、投資効率が優れた状態で、
安定的なキャッシュフローが見込みやすい状態となります。

 

 

また、現状のサブリース賃料の戸当たり賃料が約3.74万円となっており、
類似物件の相場賃料が4.3万円となっており、サブリース解除時は、
収益性の向上や想定利回りの向上(8.16%→9.38%)といったメリットが
考えられます。

 

 

 

 

 

【安全性】

 

 

物件の利回りと融資条件のバランス・土地値から、
賃貸運営・売却出口双方の安全性が高い投資が想定されます。

 


賃貸運営上の安全性


上記想定収支の場合

サブリース継続可能の場合→収入<支出となるリスクが非常に低い
サブリース解除の場合→収入<支出となるのが稼働率61%を切った場合
となってきます(現状満室稼働中)

 

 

売却出口の安全性

本物件は62.07坪あり、売価が4,400万円のため坪70.88万円となっております。


本物件が位置している所沢市緑町は、現状坪100万円以上で
売りに出されている土地が多い状態です。
実際の成約事例を見ていると坪70万円前後で成約されております。

 

 

本物件は旗竿地となっておりますが、同形状、同規模の土地が、
坪64.43万円で成約されております。


本物件の土地価格を62.07坪×64.43万円=約4,000万円と想定した場合、

実勢土地価格が売価の90%となってくるため、
保有してから早期にブレイクイーブンポイントに到達し、
キャッシュフロー+元本返済による純資産増加が見込みやすい投資となります。

 

 

 

エリア・間取り・築年・土地値・利回りのバランスが良い物件です。

 

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