【亀有駅徒歩8分】2020.12完成予定新築×利回り7.2%!

2020/08/24

おすすめポイント
「亀有」駅徒歩8分!
新築×利回り7.2%!
住宅性能評価『劣化対策等級2級』取得
→修繕リスク低・融資期間が延びやすい!


2020年12月完成予定の新築物件の情報が入ってまいりました。
「亀有」駅徒歩8分の好立地で利回り7.2%
という条件が揃った内容でございます。

詳細は以下ご覧ください。

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《物件概要》

■所在地  :葛飾区亀有1丁目
■交通   :JR常磐線(東京メトロ千代田線直通)「亀有」駅 徒歩8分
■土地権利 :所有権
■都市計画 :市街化区域
■用途地域 :第一種住居地域
■建ぺい率 :60%
■容積率  :200%
■土地面積 :88.95㎡(約26.90坪)
■建物面積 :164.52㎡(約49.7坪)
■構造   :木造3階建(耐火2×4工法)
■建築年月 :2020年12月末完成予定
■物件価格 :8,910万円
■想定年収 :約642万円
■満室利回り:約7.2%
■間取り  :1R×6戸,1R+ロフト×3戸
■接道   :北側 約6m 公道
※住宅性能評価書『劣化対策等級2級』取得
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【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。


〖収支想定〗
想定融資

①【金利1.5% 融資期間25年 融資割合8割】 自己資金約2,400万円

満室賃料  約642万円
空室損   ▲約51.7万円(約8%想定)
運営費   ▲約89.9万円(約14%想定)
返済額   ▲約342.2万円
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税前収支  約158.2万円

②【金利2.3% 融資期間35年 融資割合9割】 自己資金約1,520万円

満室賃料  約642万円
空室損   ▲約51.7万円(約8%想定)
運営費   ▲約89.9万円(約14%想定)
返済額   ▲約333.8万円
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税前収支  約166.6万円



 アクセス 

本件は《JR常磐線「亀有」駅 徒歩8分》
という立地でございます。



常磐線は東京メトロ千代田線直通のため、
上記の通り「上野」 「東京」 「霞が関」といった
主要駅まで30分圏内であり、
これらのエリアへの通勤者の需要が見込めます。


 エリア 

本件は駅から10分圏内という近さのみならず、
周辺の住環境も整っている立地です。



徒歩1~2分でスーパーマーケット、コンビニを利用でき、
徒歩8分の場所にはショッピングセンター「アリオ亀有」がございます。

日用品のお買い物から映画まで
徒歩圏内で楽しめる魅力は大きいのではないでしょうか。


 建物仕様 





本件は比較的狭めの間取りではございますが、
都心エリアに勤務する新入社員や若手社員からの
”賃料を抑えて会社の近くに住みたい”
という需要が想像できます。

そのうえで、
"仕事帰りに近場で買い物可能な立地”
”新築で綺麗な建物状態” ”充実した設備”

といった特徴を備えておりますので
入居付けの競争力は高いのではないでしょうか。


また、本件は住宅性能評価書『劣化対策等級2級』取得
しております。

「劣化対策等級」は住宅を長持ちさせるための対策
の程度を評価しており、
「等級2」は、通常想定される条件の下で
2世代(50年~60年程度)まで長持ちするように対策が講じられている
ものを指します。

木造物件の等級2の基準は

外壁の軸組における防腐・防蟻措置でございます。

(土台、浴室と脱衣室、地盤、基礎、床下、小屋裏、構造部材等)

”住宅性能評価”のお墨付きで、
これらの大規模修繕のリスクを低く見込め、
運用中の大幅な手出しリスクが下げられる魅力は
大きいのではないでしょうか。


 出口戦略イメージ 

10年間運用後の売却をイメージした場合、

本件の現在の家賃設定は3,251円/㎡ですが、
【築11年「亀有」駅徒歩7分】の類似物件の
成約事例を見ますと、2,924円/㎡となっております。




したがって10年後の家賃収入を
約577万円/年(2924円×164.52㎡)と想定し、
【築10年利回り8%】の収益物件として売却する場合、
下記のように税前で約1429万円の最終利益が狙えそうです。


※冒頭〖収支想定〗での融資条件①を利用した場合

まとめ
新築×駅徒歩8分で利回り7.2%という収益性
10年後1,400万円超の最終利益が狙える

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