【税圧縮効果あり】アクセス◎×住環境◎で高需要が見込める一棟AP

2020/06/05

☆節税効果◎☆都心へスムーズにアクセスできる☆住環境として最適で需要見込み大

本日ご紹介する物件は、
都心までのアクセスがスムーズ「上福岡」駅最寄りの物件です。

駅前には再開発により整備されたショッピングモールもあり、
生活環境が整った街といえるため賃貸需要も高いのではないでしょうか。

また、高い税圧縮効果が見込めるため
節税をお考えのお客様にもぜひご検討いただきたい物件でございます。

詳細は以下ご覧ください。



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《物件概要》

■所在地  :埼玉県川越市清水町
■交通   :東武東上線「上福岡」駅 徒歩14分
■土地権利 :所有権
■用途地域 :第一種中高層住居専用地域
■建ぺい率 :60%
■容積率  :200%
■土地面積 :117.38㎡(約35.50坪)
■都市計画 :市街化区域
■建物面積 :145.04㎡(約43.87坪)
■構造   :木造スレート2階建
■建築年月 :平成8年12月
■物件価格 :3,900万円
■想定年収 :約364.8万円
■満室利回り:約9.35%
■間取り  :1R×8
■接道   :公道 南西6m 北西6m
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【都心へのアクセスがスムーズ】

本物件最寄りの「上福岡」駅は、乗降客数約5.7万人が利用するふじみ野市内唯一の鉄道駅です。



東武東上線、東京メトロ有楽町線、副都心線に直通しており、
乗り換えなしで主要駅にアクセスできるため、
都内へ通勤・通学する方の需要が高いことが見込まれます。

【最適な住環境】

「上福岡」駅周辺は住環境が整った街といえそうです。



西口側には、再開発により整備された複合施設「ココネ上福岡店」があり、
買い物や食事だけでなく、複数の診療所が集まるクリニックモールもございます。
買い物・健康をサポートする住環境が整った安心して暮らせる街といえるのではないでしょうか。

【出口戦略がたてやすい築年数】

本物件は築24年という点から、「出口戦略がたてやすい」といえそうです。

仮に6年後に出口を検討した場合、築30年で売却検討できます。
その場合、「金利3% 期間25年 融資割合9割」
という融資条件での資金調達が見込め、
当社でもよく扱っている築年数の物件でございます。

短年で減価償却しながら資産形成行い、
長期譲渡になったタイミングで出口検討する
という運用計画が想定できます。

【融資想定】

本物件は以下の条件での融資検討が可能でございます。

金利3% 融資期間26年 融資割合9 

満室賃料  約365万円
空室損  ▲約30万円(約8%想定)
運営費  ▲約54万円(約15%想定)
返済額  ▲約195万円
                                                   
税前収支  約86万円


また、建物価格割合の交渉によっては減価償却による節税効果も見込めます。



仮に建物価格を物件価格の40%とした場合、
上図の通り、帳簿上で約151万円のマイナス収支が見込めます。
したがって年収が1,200万円超の方の場合、
約65万円(151万×43%)分の税圧縮効果が想定され、
実質約151万円(86万+65万)のキャッシュフローが見込めそうです。

このように物件価格の3割以上のキャッシュフローを期待できることが本物件の最大のポイントとなっております。

☆都心へのアクセス◎×住環境◎で高需要が見込める
☆節税をお考えのお客様にもおすすめ
☆1棟目の購入にも最適なロット


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