《税効果◎》【桜上水駅徒歩6分×利回り約8%】木造一棟アパート!

2020/07/20

いつもご覧いただきありがとうございます。

本日は、《 税圧縮を目的とした方向け 》

【 世田谷区×利回り約8%×桜上水駅徒歩6分 】木造一棟AP

のご紹介です。


◆おすすめポイント

・京王線「桜上水」駅徒歩6分!

・利回り約8%×シングルタイプ!

・整形地×土地約76坪!

・土地:建物按分調整可能性あり!



好立地で土地価格のブレが少ない物件
建物価格を高くとり、税圧縮効果が期待できるため、
高い所得税・住民税でお悩みの方にぜひご検討いただきたい案件です!




《 物件概要 》
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■所在地  :世田谷区上北沢4丁目
■交通①  :京王線「上北沢」駅徒歩4分

■交通②  :京王線「桜上水」駅徒歩6分
■土地権利 :所有権
■都市計画 :市街化区域
■用途地域 :第一種中高層住居専用地域
■建ぺい率 :60%
■容積率  :160%
■土地面積 :253.38㎡(約76.65坪)
■建物面積 :226.48㎡(約68.51坪)
■構造   :木造スレート葺き2階建て
■建築年月 :昭和60年築(築35年)
■物件価格 :16,000万円 
■想定家賃年収:約1,278万円
■満室利回り:約7.98%
■間取り  :1R×12戸
■接道   :北西側 約3.4m  
■稼働状況 :22/24戸 稼働中

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

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◆エリアについて

本物件は京王線「上北沢」駅徒歩4分、「桜上水」駅徒歩6分の場所に位置しております。



上北沢駅から新宿駅まで約10分、大手町駅まで約20分、
渋谷駅まで約10分以内と都内ターミナル駅にアクセス良好
となっております。
上北沢駅周辺には日本大学もあり、
学生・都内勤務者からの賃貸需要が見込めそうです。



そして上北沢駅では単身世帯割合が
約57%と半数以上を占めており、
単身世帯の賃貸需要が高いことが伺えます。




◆賃貸付について

スーモにて下記条件で検索したところ、
相場賃料は約5.2万円となっております。
本物件は一部屋あたり約4.5万円のため、
相場賃料と言えそうです。



本物件は一部屋あたり約15平米と広くは御座いませんが、
ホームズにて「上北沢駅徒歩15分以内/1R・1K/20平米以下」、
「20平米以上」を検索したところ、あまり件数は変わりませんでした。

 


そのため、上北沢エリアに関しましては
部屋が20平米以下の物件でも
賃貸需要があると言えるのではないでしょうか。


上記より、本物件に関しましては部屋は広く御座いませんが、
現在高稼働していることからも
賃貸については問題なく埋まってくるのではないでしょうか。


◆運用について


本件は、1億円を超え、耐用年数を超える木造アパートですので、
融資付けのハードルは低くありません。

ただ、お客様のご状況によっては、

【 金利1.5% 期間20年 約70%融資 】

という融資条件がご紹介できそうです。

上記融資条件の場合、税引前収支は、

満室賃料: 約1,278.0万円
空室損 :▲約   89.4万円(約7%)
運営費 :▲約  191.8万円(約15%)
返済額 :▲約 579.0万円
-------------------------------------------
年間収支: 約  417.9万円

となる試算です。

さらに、建物割合を40%で調整ができた場合、
会計上の収支は、

満室賃料 : 約1,278.0万円
経費   :▲約  281.2万円(約22%)
金利   :▲約  48.0万円
減価償却費:▲約1,600.0万円
-----------------------------------------
会計上収支:▲約  651.1万円

上記を踏まえた税引後収支は、



となる試算です。

ご年収が高い方にとっては、
実際の収支でキャッシュフローを取り、
重い税負担を軽減できるという
中古木造アパートのメリットが享受できる内容ではないでしょうか。



最後までお読みいただき、ありがとうございます。

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