【上石神井】駅・相場賃料・土地値物件・税圧縮◎

2020/05/26

おすすめポイント
☆土地の下支えあり!
☆相場賃料!
☆税圧縮効果◎




《物件概要》
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■所在地:練馬区関町南2丁目
■交通①:JR中央線「吉祥寺」駅バス12分
■交通②:西武新宿線「上石神井」駅徒歩15分
■土地権利:所有権
■土地面積:234.14㎡(約70.83坪)
■都市計画:市街化区域
■用途地域:第一種低層住居専用地域
■建ぺい率:50%
■容積率:100%
■建物面積:171.6㎡(約51.91坪)
■構造:木造スレート葺 2階建
■建築年月:1989年1月(築31年)
■物件価格:9,680万円
■想定家賃収入:約730万円
■満室利回り:約7.55%→約7.95%相当
※仲介手数料不要・登記費用売主負担のため
■接道:北西側 公道 幅員約3.9m
■間取り:1K×12戸(10/12戸稼働中)
■その他:別途『自販機』収入あり
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【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への
問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。


【物件について】
土地値
近隣では1坪当たり、130万円~140万円前後で取引されております。

130万円で試算した場合
約70.83坪(敷地面積)×130万=約9,200万円となります。

販売価格(9,680万円)≧実勢土地価格(約9,200万円)
堅めに130万円で見積もった場合でも、販売価格の約95%
実勢土地値となります。


家賃
周辺家賃相場(athome)
約0.34万円/㎡


本物件にならした場合

15㎡×0.34万円=約5.1万円

本物件の平均家賃は約5.0万円となっておりますので
今後、家賃下落のリスクは少ないと予想されます。


【エリアについて】
本物件の最寄り駅の「上石神井」駅は急行の停車駅で
「池袋」駅・「新宿」駅まで約20分でアクセスできる

利便性がございます。




バスで「吉祥寺」駅へもアクセス可能です。
休日には「吉祥寺」駅で買い物をする若い世代を
中心に幅広い層から需要が見込めます。


【融資について】
以下の融資条件が想定可能です。
《金利2.75%・期間30年・融資80%》 
  満室想定賃料:約730万円
▲運営費・空室損:約168万円(23%)
▲ローン返済    :約379万円
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   年間CF   :約180万円(税引前)

上記の融資条件以外にも、お客様のご属性によっては
地銀や信金などで、金利1%台でのお取り組みも
ご検討いただけます。

本物件は土地6:建物4に按分を調整しているため
税圧縮が可能です。

【会計上の収支】1年目~4年目
   満室想定賃料 :約730万円
▲運営費・空室損:約168万円(23%)
▲建物金利     :約 85万円
▲減価償却費   :約968万円
______________________________
       年間CF    :▲約490万円

税率43%の場合(税還付)
▲490万円×43%=約210万円

実際の手残り
約180万円+210万円=約390万円

本物件の特徴は相場賃料のため、資産価値の下落リスクが
少なく、土地の下支えがある点です。

また、税圧縮効果も見込めるため、富裕層の方に
おすすめの物件です。

ご質問や現地の確認、融資のご相談などお気軽にご相談ください。

株式会社 ファミリーエージェント
担当:森 祐太
Mobile:070-4579-4101
Email:mori.y@family-group.jp
LINE:works.do/R/ti/p/mori.y@family-group.jp

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物件情報について

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図面と現況が異なる場合には現況を優先します。
物件情報は最新のものをご提供させて頂きますが、万一売約済の場合はご容赦ください。
掲載物件の取引態様が「仲介」となっているものは、仲介手数料減額物件を除き、ご成約の際に規定の手数料及びそれに係わる消費税を別途申し受けます。

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