【価格交渉可能性有】葛西駅徒歩11分×利回り10%超え

2020/07/14

いつもご覧頂きありがとうございます。
ファミリーエージェントの田頭です。

 

本日ご紹介致します物件は価格交渉により
«葛西駅徒歩11分×利回り10%超え×実勢土地値が売価の約9割見込み»
となる1棟MSです。

 

オススメポイント
東京メトロ東西線「葛西」駅 徒歩11分
★利回り10%超え(価格交渉後)
★東側 公道 幅員約6m 接道約9.8m
実勢土地値が売価の約9割見込み◎

 

 

 

《 物件概要 》
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■所在地    :江戸川区中葛西7丁目
■交通     :東京メトロ東西線「葛西」駅 徒歩11分
■土地権利   :所有権
■土地面積   :約136.82平米(約41.38坪)
■都市計画   :市街化区域
■用途地域   :第一種住居専用地域
■建ぺい/容積 :60% / 300%
■建物面積   :257.52平米
■構造     :鉄骨造陸屋根3階建
■建築年月   :昭和61年5月築
■物件価格   :7,900万円
        →7,500万円程度であれば価格交渉の可能性有
■想定家賃収入 :約778.8万円
■満室利回り  :約9.8%→価格交渉により約10.3%
■接道     :東側 公道 幅員約6m 接道約9.8m
■間取り    :1K×10戸、3LDK×1戸
■その他    :建蔽率オーバー
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【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

 

【実勢土地値について】

 

 

本物件は不動産投資の目安となる2万人を大きく上回っている
乗降客数「約10万人」の葛西駅から徒歩11分の場所に位置しております。

 

 


周辺の土地成約事例をみると、約160万円/坪となっております。

 

 

 


仮に本物件を160万円/坪とすると、
160万円×約41.38坪=約6,620万円と
物件価格(価格交渉後7,500万円)に対し、
約9割が見込める内容となっております。


【収支・運用について】

 

本物件につきましては
・自己資金が物件価格の2~3割(約2,020~2,780万円)ご検討頂ける方
・残債の少ないご自宅または収益物件をお持ちの方
上記どちらかに当てはまる方に関しましては

 

【 金利:2.9% 融資期間:30年 融資割合:80%(余力のある共同担保をお持ちの方であればフルローン可能性有) 】
でのご検討が頂けます。

 

満室想定賃料 : 約779万円
空室損・運営費:▲約195万円(満室想定賃料の25%で試算)
ローン返済  :▲約300万円
---------------------------------------
CF(税前)   : 約284万円(物件価格の3.7%超

 

となる試算です。

物件価格に対し、CF(税前)が3.7%超えが期待出来そうです。

 

 

更に!本物件は実勢土地値が売価の約9割ということから

元本返済が含み益と考えることが出来そうです。

上記試算でお取組み頂いた場合、
1年で元本返済が「約179万円」進むことから
1年間で「CF+元本返済=約463万円」の資産増加(物件価格の約6%)

期待出来る内容となっております。

 

 


本物件は
▶都内23区"葛西駅徒歩11分"で利回り10%超え
▶実勢土地値が売価の約9割見込み
と収益性・資産性が見込める内容のため、
CFを重視されて運用をお考えの方に是非ご検討頂きたい物件です。

 

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最後までご覧いただきありがとうございました。

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