未公開物件！《6％の表面利回り》×《新築RC》×《板橋本町駅徒歩6分》好立地高利回り防音マンション！｜担 当：加 藤

いつも配信をご覧いただき、
誠にありがとうございます。
ファミリーコーポレーションの
加藤でございます。

本日紹介する物件は、
板橋本町駅から徒歩6分の立地で
新築、鉄筋コンクリート（RC造）の
全戸防音仕様といった

24時間防音マンションで希少性の高い物件となっております。

都内新築RC造　で想定利回り ６％

都営三田線　板橋本町駅　徒歩約6分　アクセス良好！賃貸需要が高い！

区役所や学校も近く、治安の良さから
一人暮らしにも快適な住環境

立地が良く都心へのアクセスが早い点や、
リスクを抑えた新築RC物件の利回りの良さなど

今回は物件の魅力を５つのポイントに
まとめさせて頂きました。

興味がございましたら、
下記の詳細をご覧ください。

　　

※ 建築前物件となりますので、
写真は同施工会社の
デザインイメージとなります。

◇◆--------物件概要--------◆◇

●物件価格　：39,500万円
内訳（土地：17,000万円　建物：22,500万円）

●予想利回り：6.00％（満室時）
●予想年収　：2,370万円（満室時）

●所在地　　：板橋区大和町
●交通　　：都営三田線「板橋本町」駅徒歩6分
●土地権利　：所有権
●土地面積　：公簿191.73㎡（57.99坪）
●容積対象　：465.08㎡（140.68坪）
●用途地域　：第一種住居地域
●建蔽率・容積率：60％・300%
●建物構造　：鉄筋コンクリート造、地上5階
●間取り　：１K×14戸　２DK×3戸　計17戸
●接道状況　：北側 約6ｍ 公道
●現状　　　：古屋有り
●引き渡し　：土地　相談
　　　　　　建物　ご成約後の着工予定
●防火地域　：準防火地域
●各種法令　：高度制限　第3種高度地区
●その他設備：全戸1室防音仕様、
オートロック、防犯カメラ、浴室換気乾燥暖房機、IHコンロ、カラーモニターインターホン、エアコン各住戸1台、
サウンドシステム（居室の天井に埋込み式
スピーカーBluetooth対応）

↑居室の天井に
　Bluetooth対応のスピーカーが
　埋め込まれています

 

【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで
必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】
管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、
お取引できない場合がありますのでご注意ください。

◇◆-----------------------------------◆◇

魅力なポイントその1「利回りの良さ」

本物件の一番の良さは利回りが６％であることです。
他の物件と比べても利回りの良さは魅力的となっております。

利回りの高さの要因としましては、
防音マンションとしての
需要の高さがございます。

他の物件との差別化を図り、現在需要が高まっている「防音マンション」を取り扱うことで
相場より賃料設定が高くても入居付けが可能な物件となっております。

また、弊社では数多くの金融機関との
幅広いお付き合いがあり、長期の融資期間
等融資のアレンジをすることが可能です。

お客様のご属性によっても変わりますが
次のような融資条件で始めるとしますと、
収支は以下のようになります。

《金利1.2％、35年ローン、物件価格の90％を融資の場合》

《空室損6％、運営費19％と想定》

また、9割融資で投資を始めた想定ですので、仲介手数料や火災保険料、印紙税や事務手数料、登記費用等は物件価格の7％としますと、

自己投資配当率（CCR）8.46％になります。

魅力のポイントその2「アクセスの良さ」

本物件は、都営三田線「板橋本町駅」徒歩約6分の立地となっております。

また、アクセスの良さは
入居率の良さに関わるため
より空室率を抑えることが
可能になります。

【都営三田線沿いに住むメリット】

・「目黒」駅、「日比谷」駅、「大手町」駅、
「巣鴨」駅を通り交通アクセスが良い

・「目黒」駅から東急目黒線に切り代わり、
乗り換えなしで「日吉」駅までアクセス可能

【都営三田線沿いにある音楽学校】

都営三田線沿いには音楽学校があり、
一人暮らし向けの防音マンションの需要
を期待できます。

・「御成門」駅　音響芸術専門学校
・「春日」駅　尚美ミュージックカレッジ専門学校
・「白金高輪」駅　明治学院大学
白山キャンパス（文学部芸術学科 音楽コース）
※明治学院大学1.2年次は横浜キャンパスになります

【都営三田線より都心まですぐに
アクセスできます。】

「板橋本町」駅から

「池袋」駅まで18分
「新宿」駅まで26分
「大手町」駅まで20分

都内のターミナル駅までのアクセスが
良い好立地となっています。

 

魅力のポイントその3「全戸防音仕様、24時間365日楽器演奏可能！」

他の物件との差別化ができているため、
賃料が高くても
賃貸需要が期待できる物件です。

【他の物件との差別化できるポイント：
全戸防音仕様のマンション】

24時間365日楽器の演奏が可能
楽器や歌が好きな人にお勧めなマンション
防音性が優れている分、遮音性も高い

【防音室の機能性について】

本物件の特徴である
防音機能についてご紹介します。
機材を使った大きな音でも20dB以下に抑えることのできる防音室となっております。

防音性能
20dB：呼吸の音
60dB：普通の会話
100dB：電車通過時のガード下

利用できる楽器：金管楽器、鍵盤楽器、声楽やボーカル、弦楽器、木管楽器、電子楽器等

 

【防音マンションの需要】

特定の入居者層をターゲットとした
「コンセプト型賃貸」が広がる中、
防音性能を高め、
住戸内で楽器の演奏ができる賃貸マンションが人気を集めています。

演奏人口は増えていて、さらには今後大きく増加することが予想されています。

しかしながら、楽器演奏愛好家の人々を満足させる住まいが十分に供給されていない状況が現実です。

株式会社不動産流通研究所が
2021年に掲載した記事によると、

東京都北区の総戸数14戸の音楽マンションは建築完了の1ヵ月前に満室
になっただけでなく、
築8年10ヵ月時点の全期間入居率は99.0％
となっています。

空室の発生は入居者入れ替え期間程度で、
募集すればすぐに入居者が決まるため、
これまで家賃の改定もなく、経営も安定しているという事例もございます。

 参考元：株式会社不動産流通研究所　2021年　『需要高まる「音楽マンション」』

魅力なポイントその4「板橋本町駅周辺は安全で快適な住環境」

アクセスの良さだけでなく、音楽施設や学校も多く治安の良さもあり、
一人暮らしの方も安心して住める環境が整っています。

【駅周辺のスポット】
・帝京大学　板橋キャンパス
・帝京大学附属病院
・区役所
　　　↓
・治安が良く、犯罪がほとんど起きていません
・学校が多く、地域の目が行き届いています
・女性の一人暮らしでも安心できます

また、防音マンションということから
音楽が好きな方に特に需要のあるマンションだと思われます。

本物件周辺には音楽スタジオや音楽教室、
音楽ホールなどの音楽施設が多くあります。

（板橋本町駅周辺の音楽施設）

また、近年では自宅で配信を行うYoutuberの方々にも防音室で周囲への音を気にせずに
活動できるといった点でも
需要がございます。

魅力のポイントその5
「リスク対策の回避」 

3つのリスクを考え、それに見合った
対策ができる物件となっております。

 

• 出口リスク
  （売却できるのかというリスク）

10年後売る場合の残債
次の人が融資を組む銀行があるか
↓
［成功のコツ］
出口がある物件を選ぶ

新築一棟マンションは中古に比べて売り
易い傾向にあります。
理由：中古に比べて新築は次に買う人が
　　　長い期間ローンを組み易いから。

 

RC造の場合、耐用年数は47年であり
10年後に売却した場合でも35年という最大限の融資期間を設けられるという利点がございます。

 

• コストリスク

中古物件を購入後、修繕費用が思った以上にかかってしまった、
修繕費用がどれくらいかかるかを明確に知ることができない、といった懸念があります。
↓
[成功のコツ]
イニシャルコスト・ランニングコスト共に
低い物件を選ぶ

新築物件は中古物件に比べて修繕費等が
掛かりにくいです。
新築時はランニングコストがかからなく賃料が多く取れると思われます。

 

• 空室リスク

入居者が入らず、
思うように賃料収入が入らなくなる
↓
[成功のコツ]
その物件に需要があるのかを考えて選ぶ

他の物件との差別化された、希少性のある
物件を選ぶことで需要を高める
空室対策に強い管理会社を
選ぶことも大切です。

 

◇◆-----------------------------------◆◇

以上5つの魅力なポイントを踏まえて、
本物件は

 

・売却時の価格下落を懸念している方

・相場よりも高利回りの物件を購入し、
キャッシュフローの確保をお考えの方

・希少性の高い物件で空室リスクを
抑えた物件をお探しの方

・資産形成を目的とした不動産投資を
お考えの方

に対して、特にお勧めできる物件です。

本物件について、詳細資料ご希望の方、
その他投資の個別相談をご希望の方は
お気軽にお問い合わせください。

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直接私のメールアドレスへご連絡いただければ幸いです。

最後までお読みいただき、
ありがとうございます。

今後もどうぞよろしくお願い致します。

担当：加藤　綿

メール：wakana.kato@family-group.jp