【駅徒歩3分×利回り9.7%×満室稼働中】2018年外壁塗装済 4,470万円

2020/04/06

いつもご覧頂きありがとうございます。
ファミリーエージェントの柴田です。

本日ご紹介させて頂く物件は、
千葉市/最寄駅徒歩3分/利回り9.7%/満室稼働中
4,470万円 木造APの物件のご紹介です。

さらに本件は、

2017年『共用廊下防水工事』
2018年『外壁塗装工事』

を実施していることから、
かなり内容の良い物件となっております。

ご興味ある方は以下詳細をご覧ください。


--------------------≪物件概要≫---------------------
■所在地  :千葉市花見川区検見川町
■交通①  :京成電鉄千葉線『検見川』駅徒歩3分
■交通②  :中央総武緩行線『新検見川』駅徒歩12分
■土地権利 :所有権
■土地面積 :175.2.㎡(約52.99坪)
■都市計画 :市街化区域
■用途地域 :第1種住居地域
■建ぺい率 :60%
■容積率  :200%
■建物面積 :156.42㎡(約47.31坪)
■構造   :木造2階建
■建築年月 :昭和63年1月(築33年)
■物件価格 :4,470万円
■満室賃料 :433.8万円
■満室利回り:9.7%
■接道   :南東 公道 約3.4m
■間取り  :1K×10戸
■稼働状況 :10/10戸 満室稼働中
■備考①  :修繕履歴あり
■備考②  :SB面積 約1.3㎡
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《 物件について 》


↓ 拡大図


本物件は京成電鉄千葉線『検見川』駅徒歩3分に位置しております。

駅徒歩3分という内容から賃貸需要は申し分なさそうでして、
本件より西側には大学商業施設が見受けられますので
そちらからの賃貸需要も取り込んでいくことができそうです。
※現在満室稼働中

また本件は、

2017年『共用廊下防水工事』
2018年『外壁塗装工事』

を実施していることから、
運営中の修繕リスクを抑えることが検討可能となっております。


《 賃料設定について 》

【20㎡未満/最寄り駅距離5分以内】
にて周辺賃料を検索したところ、
下記のような検索結果となりました。


上記図より、
本件平均賃料【約3.6万円
周辺平均賃料【約3.7万円】
と本件は底値賃料であることが考えられ、

底値賃料といった内容のため、
運用中に入退去が発生した際にも
"収益性の下落"がしずらい物件と言えます。

本件は築33年と築年数は若くはありませんが、
10/10戸 満室稼働中】という点を踏まえますと
賃貸需要の高さをご理解頂けるかと存じます。


《 収支・運用について 》

本件にてお取組みされる方におかれましては、
下記の融資条件をご提案できそうです。
①【金利3% 融資期間22年 ~90%融資】
②【金利3.9~4.3% 期間30年 70~100%融資】
※要共同担保

①の融資条件にてお取組みされる際の年間CFについては、

満室賃料:約433万円
空室損   :約 43万円
運営費   :約 56万円
返済額   :約249万円
――――――――――
税引前CF:約85万円
となる試算です。


駅徒歩5分以内の収益物件が少ない中、
本件は駅徒歩3分にて利回り9.7%の設定となっており
直近で修繕を実施している点や、
満室稼働中という点を踏まえますと

内容の良さをご理解頂けるかと思います。

最後までご覧頂きありがとうございました。

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