【都内×利回り約8.5%】売価≦積算評価が見込めるオールレジRCマンション

2020/03/29

本日はJR中央線「東小金井」駅 徒歩圏の立地にて
高積算×利回り8.5%超
マンション
をご紹介です。



売価を超える積算評価が見込めるため資産価値に優れ、
更に、利回り約8.5%と収益性も両立する本物件は
事業的規模の拡大も見込めるRCマンションではないでしょうか。


詳細は下記をご覧ください。




《物件概要》
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■所在地   :小金井市東町
■交通①   :JR中央線「東小金井」駅 徒歩16分
■交通②   :西武多摩川線「新小金井」駅 徒歩8分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :862.41㎡(約260.87坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種中高層住居専用地域
■建ぺい率  :60%
■容積率   :200%
■建物面積  :897.85㎡(約271.59坪)
■構造    :鉄筋コンクリート造陸屋根 3階建
■建築年月  :S57年11月築
■物件価格  :23,300万円→価格交渉の可能性有!
■満室想定収入:約1987.2万円
■満室利回り :約8.53%
■接道    :東側 幅員約4m 間口約24.9m
■間取り   :3DK×15戸(14/15戸+申し込み有 満室稼働予定
■その他   :実測土地面積:859.63㎡
        上記収入は駐車場・アンテナ収入込み
        検査済み証取得
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【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。




【資産性】

本物件の最大の特徴は 売買価格 ≦ 積算評価 が見込める点でございます。




上記の通り、土地積算のみで売価の約86.6%が試算されます。

そして建物部分(再調達価格20万円/㎡)を計算すると
20万円/㎡×897.85㎡×9年/47年≒約3,438万円 

そのため土地:約20,201万円+建物約3,438万円≒約23,639万円
売価23,300万円を上回る積算評価が見込めます。


建物評価については毎年約380万円ほど減価してしまいますが、
土地の地価推移は、バブル崩壊後の底値からほぼ並行に推移しているため、
底堅い動きが見込める安定した資産でございます。




都内の収益物件で売価を上回る積算評価が見込める珍しい物件であり、
土地積算評価のみでも売価の約86.6%が出ておりますので、
土地評価の下支えのある資産性が高い物件ではないでしょうか。



【エリア】


「東小金井」駅はJR中央線の駅でございますので、
「三鷹」「吉祥寺」へ10分以内
都内随一のターミナル駅「新宿」まで約20分
上記のようにアクセスに優れた駅でございます。


そして本物件の所在する「小金井市」は
人口推移が横ばいで進む想定があることも特徴でございます。


現在の日本は少子高齢化により人口減少の進む局面でございますが、
小金井市の場合は、2015年以降も微増が続く予測がされており、
2045年:122,267人(2015年比+0.71%)と現在の水準の維持が想定されます。


交通アクセスの良さと住環境に加え、
今後も同程度の人口水準が保たれることから
安定した賃貸需要が想定されるのではないでしょうか。



【収支・運用について】

本物件は価格の大きさから
「プロパーローン」でのお取り組みが想定されます。

お住まいやお付き合いの有無によって条件は異なりますが、
積算評価が高いことから高い融資割合の融資も見込めます。

お客様のご状況や方針を伺いながら
個別にご提案することも可能ですのでお気軽にご相談ください。



本物件は「売価≦積算評価」より高い融資割合をとっても信用棄損が抑えられ
利回り約8.5%によるCFの積み上がりもございますので
事業的規模での拡大を進められる物件ではないでしょうか。



レントロール等詳細資料をご希望の方、
融資・運用のご相談等は下記フォームよりお問い合わせください。


株式会社 ファミリーエージェント
担当:坂間 純悟
Mobile:070-4565-9336
Email:sakama@family-group.jp
LINE:https://works.do/R/ti/p/sakama@family-group.jp

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