23区内/駅徒歩8分/2007年築(築12年)/高稼働中/全室BT別 8,980万円 

2019/11/08

いつもご覧頂きありがとうございます。
ファミリーエージェントの鈴木です。

本日ご紹介させて頂く物件は
JR埼京線「北赤羽」駅徒歩8分/築12年/高稼働中/割安賃料
北区 8,980万円 一棟アパートのご紹介でございます。

新築・築浅物件の懸念点として”賃料下落リスク”が考えられる中、
本件においては[ 23区内・駅徒歩8分にも関わらず割安な賃料設定 ]と
出口も非常に安心感のある内容ではないでしょうか。

以下、詳細をご覧くださいませ。





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《物件詳細》

■所在地  :北区浮間3丁目
■交通   :JR埼京線「北赤羽」駅徒歩8分
■土地権利 :所有権
■用途地域 :準住居地域
■建ぺい率
/容積率:60 %/ 200%
■土地面積 :199㎡(60.19坪)
■都市計画 :市街化区域
■建物面積 :176.09㎡(53.26坪)
■構造   :木造スレート葺き2階建て
■建築年月 :2007年4月築(築12年)
■物件価格 :8,980万円
■想定家賃年収
:約633万円
■満室利回り:7.05%
■間取り  
:1K×8戸/全室BT別(8部屋中7部屋 稼働中)
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〜エリア〜



本物件はJR埼京線「北赤羽」駅徒歩8分の場所に位置しております。

同駅に関しては、
一駅隣が一日乗降者数10万人の「赤羽
池袋」については乗車約10分、
上野」については約乗車20分と都心のターミナル駅へのアクセスが良好なエリアでございます。

また、埼玉方面についても「大宮」へも乗車約20分でアクセス可能と
上記と合わせて、両方面からの需要を取り込んでいく事が出来るでしょう。



なお物件周辺の環境に関しては、上記図をご覧頂くとお分かり頂けるように
徒歩5分圏内に大型スーパーマーケットやコンビニが多数点在しており
周辺住環境としても申し分無いエリアでございます。

~賃料~

冒頭でも申し上げた通り、新築・築浅物件に関しては
今後の”賃料下落リスク”といった事が挙げられます。

そこで、本件周辺の【 築20~25年 】の同様の物件と比較した図が下記になります。



本件に関しては平均【6.6万円】、また築20~25年の物件については平均【6.5万円】と
築浅物件でありながら、一般的な内容とは逆行した賃料下落の少ない物件と言えそうです。

さらに上記に加えて、23区内の駅徒歩8分の物件といった事で
今後の賃貸についても非常に安心感のある内容かと存じます。

〜収支・運用〜

本件の収支・運用については以下の通りです。

金利2.3% 融資期間28年 90%融資




本物件が築12年といったところも妙味で
1つ目は[10年]の運用後、出口を設定すると丁度
[法定耐用年数切れ]となりますので
次回以降の購入者で、減価償却を目的とした購入者の需要想定

2つ目が長期譲渡に切り替わるタイミングの[6年]の運用後、出口を設定した場合については、
次回の方については最短で[7年]での減価償却(次回の購入者が減価償却後、その際の建物の築年数が”築25年”)
を見込んでいく事ができ、選択肢の幅のある運用をしていけそうです。

繰り返しにはなりますが本件については
・23区内駅徒歩8分でありながら割安な賃料設定
・金利2%台で28年の融資期間
・次回以降の購入者需要も見据えた運用が可能
と、運用中に関わらず、出口の安定感もある運用をしていく事が可能な内容では無いでしょうか。

もちろん融資についてお決まりでない方に関しては
弊社からのご提案もさせて頂いておりますので、
お気軽に下記連絡先までご連絡下さい。


最後までご覧頂きありがとうございました。

担当:鈴木
Mail:suzuki.h@family-group.jp
Tel:070- 4579-4095

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