【利回り12%相当!】×【自己資金回収約1年も!】木造一棟アパート

2020/01/22

いつもご覧いただきありがとうございます。

本日は、《弊社限定公開》
【 高利回り12%相当 × ALLファミリータイプ 】
木造一棟アパートのご紹介です!

◆おすすめポイント
利回り11.36%(仲介手数料0円、登記費用売主負担→利回り12%相当!)
ALLレジデンス×高稼働中!
土地広約154坪×整形地×接道◎!
自己資金約230万円 < 税引前CF約270.2万円!

◆金融機関について
本物件は、共同担保(ご自宅や区分マンション等)をお持ちの方は
フルローンもご検討いただけます。

融資の条件としては、
①《金利2.9% 期間30年 100%融資》(共同担保有り)
②《金利2.9% 期間30年  75%融資》(共同担保なし)

となりそうです。

お客様のご属性内容によっては、

③《金利2.75% 期間35年 80%~融資》
④《金利3%      期間30年 90%~融資》

といった融資条件もご紹介可能かもしれません。

融資の選択肢が多い物件ということで、
出口の融資の選択肢も多く、出口の安定性に繋がると言えるのではないでしょうか。

 



《 物件概要 》
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■所在地   :埼玉県さいたま市桜区
■交通    :JR京浜東北線「北浦和」駅バス9分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :510.09㎡予定(約154.3坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第二種中高層住居専用地域
■建ぺい率  :60%
■容積率   :200%
■建物面積  :485.55㎡(約146.88坪)
■構造    :木造 2階建
■建築年月  :1994年6月(築25年)
■物件価格  :7,660万円
■想定家賃収入:約870.2万円
■満室利回り :11.36%(仲介手数料0円、登記費用売主負担→利回り12%相当!)
■接道    :北西側 公道 幅員約5m
■間取り   :2DK×12戸
■その他   :駐車場7区画あり

【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

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◆賃料について

本物件は、「大宮と都心」の間に位置した立地のため、
通勤・通学のアクセスが良く、賃貸需要は見込めるのではないでしょうか。



そこで重要になってくるのが、家賃の設定となりますが、
本物件周辺の相場賃料は、約5.6万円となっております。



他方で、本物件の平均賃料は約5.7万円という状況のため、
今後の大幅な賃料下落リスクも少ないと言えるのではないでしょうか。


◆土地について

本物件は分筆予定となっており、売買対象地積は約510.09㎡(約154坪)を予定しております。



上図の通り、接道状況も良い整形地となる見込みです。

また、周辺の土地成約事例ですが、42~57万円/坪で推移しています。



本物件の坪単価が約49.7万円のため、売買価格と土地価格の乖離は小さいかと思います。
仮に、坪単価を46万円とした場合、

46万円 × 約154坪 = 約7,084万円 (約92%)

が本物件の土地の実勢価格となる試算です。

本物件は築25年で、5年後にはまだ築30年のため、
売却の出口としては収益不動産も見据えられる中で、
土地の下支えがあることで、物件価格の大幅な下落というリスクは、
大きくないといえるのではないでしょうか。


(ただし、売却出口を更地としてお考えの方は、解体費や退去費が発生する点をご留意ください。)


◆収支シミュレーション

先述の通り、本物件は共同担保をお持ちの方はフルローンもご検討いただけます。

そこで、融資条件《金利2.9% 期間30年 100%》の場合、年間収支は、

満室想定賃料:   870.2万円
空室損   :約▲ 87.0万円(10%想定)
運営費   :約▲130.5万円(15%想定)
返済額   :約▲382.5万円
―――――――――――――――――
税前CF     :約  270.2万円

となる試算です。

今回、仲介手数料0円・登記費用売主負担となっているため、
フルローンでお取組み頂けた方の自己資金は、約230万円となる見込みです。

税引前ではありますが、自己資金を約1年で回収できる投資効率の高さです。
お客様がお持ちの資産を使って、投資効率を高めてはいかがでしょうか。



最後までお読みいただきありがとうございます。

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