『事業規模拡大』をお考えの方へのご提案

2019/11/29

お世話になっております。
ファミリーエージェントです。

本日は、昨今お客様より多くお話を頂きます、
『事業規模拡大』についてでございます。

※記事、末尾にお問合せフォームがございます。
ご興味のある方は詳細なお打合せもお受け致しておりますので、
お気軽にお問合せください。

現在、この不動産市場を取り巻く融資環境につきましては、
2極化していると言えます。
アパートローンを主体とし、
高融資額にて物件を取得していく
地銀/信金などを利用して、
ある程度の自己資金を投下しながら物件を取得していく

この2極化している環境下の中で、
事業の規模拡大を行っていきたいということですと、
②の融資に着目しお取り組みをしていく必要がございます。

そして、その際に気にしなくてはならないのは、
銀行目線としての『物件評価』という点についてでございます。

昨今、この物件評価が出ていない物件をお持ちの多くのお客様につきましては、
買い増しが止まってしまっております。

そのため、これはご自身が設定しているゴールにもよりますが、
意識をして物件の取得をしていく必要があると言えるのではないでしょうか。
※一部お客様につきましては、該当しないケースもございます。

なお、この『物件評価』において良くあるお話として、
◇地方の積算価格の高い物件持っている
◇地方で太陽光発電のための広い土地があり積算評価が出ている

このようなお話を頂くこともございます。
しかし、上記のような物件・投資については、
銀行は評価をしてくれません。

これは、
銀行の融資対象エリア・営業店エリアにて、
評価対象となる物件かどうかということでございます。

そのため、今後も地方で物件を購入していきたいという方であれば、
問題はございませんが、
今後の賃貸需要・売却出口について不安が残るという方であれば、
首都圏(東京生活圏)にて物件を保有しいていくのが良いでしょう。

すると、地方物件につきましては、
物件の評価をして頂けないというケースが出てきます。

それでは、上記をご理解頂きまして、
お客様の疑問として出てくる点と致しまして、
「首都圏にて評価が高い物件があるのか?」という点ではないでしょうか。

これは数自体は少ないですが、実際に存在しております。

弊社で実際にリリースさせて頂きました例ですと、
東京都世田谷区/売価2.3億/積算価格2.5億/利回り約6%/築20年/鉄骨
神奈川県保土ケ谷区/売価4億/積算価格4.8億/利回り約8%/築24年/RC
神奈川県緑区/売価2.7億/積算価格3.2億//利回り約8%/築29年/RC
このような事例がございます。

ご覧の通り、ものすごく利回りが高いというわけではございませんが、
物件の評価が高く信用毀損をすることなく首都圏にて物件の取得が可能です。
すると、次の買い増しにつなげていきやすいため、
安定した賃貸需要の中で、次を見据えた動きが期待できます。

上記内容については説明も不十分かと思いますので、
ご興味のある方や今後事業規模の拡大を行っていきたいという方は、
お気軽にお問い合わせください。

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