【都内×積算価格割合約99%×利回り約7%】 減価償却による税圧縮効果が見込める1棟アパート

2019/09/27

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの柴田です。

本日は、都内×積算価格割合 約99%×利回り約7%
資産価値の高い1棟アパートのご紹介です。

《  オススメポイント  》
資産性◎積算価格割合 約99%
→売価6,480万円に対して積算価格は約6,461万円

減価償却◎4年で減価償却可能
4年間毎年約486万円の赤字計上可能




----------------------物件概要-----------------------
■所在地   :小平市大沼町7丁目5-28
■交通    :西武新宿線『小平』駅 徒歩15分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :391.6㎡(約118.46坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種低層住居専用地域
■建ぺい率  :40%
■容積率   :80%
■建物面積  :238.48㎡(約72.14坪)
■構造    :木造スレート葺2階建
■建築年月  :昭和63年10月(築31年)
■物件価格  :6,480万円
■想定家賃収入:451.7万円
■満室利回り :6.97%
■接道    :西 公道 約9m
■間取り   :2DK×6戸
■稼働状況  :5/6戸 高稼働中
■その他   :駐車場6台分付・駐輪場付

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
 情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。
--------------------------------------------------------

《  エリアについて  》
本物件は、西武新宿線『小平』駅 徒歩15分の場所に位置しております。

本件から最寄駅までの駅距離は近いとは言えませんが
居室6戸に対して駐車場が6台分付いており、
駐輪場も付いていることから入居者様の移動手段に問題はないと思われます。

徒歩圏内には大型スーパーや飲食店などが所在していることから
生活には困らないエリアといえるのではないでしょうか。

【小平駅前】


『小平』駅の一日平均乗降客数は約3.9万人
不動産投資を行うにあたり1つの目安となる2万人を超過していることから
人の流動性は高いと言えます。



『小平』駅から主要駅へのアクセスは下記のように良好であり
23区内にお勤めの方からの入居需要も期待できるのではないでしょうか。


《  土地について  》
前面路線価

本物件の前面路線価は16.5万円であり
16.5万円×土地面積(391.6㎡)で試算した場合
土地積算は、約6,461万円となります。
※売価の約99%

上記より、本件の利回りはあまり高いとは言えませんが
積算価格は売価の約99%と資産性の高い物件でございます。

また売却の際には積算価格を下回る売価は考えにくいことから
今後の資産価値の下落リスクは考えにくいのではないでしょうか。

《  賃料について  》
本件平均賃料:約5.6万円
近隣相場賃料:約6.2万円

(cf. suumo賃貸経営サポート)

本件平均賃料は約5.6万円に設定されており、
上記の条件で近隣相場賃料を検索したところ
近隣賃料相場は約6.2万円となります。

本件平均賃料は駐車場賃料を含んでおらず
駐車場賃料を加味しましても平均賃料は約6.2万円となり、
近隣相場賃料と比べ割安賃料といえるのではないでしょうか。

《  収支・融資について  》

〔投下可能自己資金1,300万円~〕
〔担保余力のある共同担保を所有〕
上記のどちらかに該当される方ですと

【金利2.9% 期間30年 80~100%融資】
でのご案内ができそうです。
※共同担保をお持ちの場合は100%検討可

[想定簡易シミュレーション]


[想定収支シミュレーション]
金利2.9% 期間30年 80%融資想定
物件価格:6,480万円(土地7割:建物3割想定)
※所得税・住民税の合計 約43%想定


実際の収支では約175万円(税引後CF)の黒字計上、
会計上の収支では約198万円のマイナスを計上可能でございます。

6年後に6,460万円(利回り約6.99%)で売却すると仮定すると、

6年間累計収入:約606万円
6年間元本返済:約711万円

純資産増加額としては、
606万円+711万円-20万円=1,297万円
となる試算です。

上記より資産価値下落を加味しても
6年間で約1,297万円の純資産増加が望める物件でございます。

また本件は減価償却による赤字計上が可能な為
所得が高く税金にお困りの方に
最適な物件と言えるのではないでしょうか。

最後までお読み頂きありがとうございました。

想定収支・詳細資料が欲しい方、融資のご相談等
下記よりお気軽にお問い合わせください。

この物件に問い合わせる

お名前必須

例:山田 太郎

メールアドレス必須

例:abc@family.ne.jp

お問い合わせ内容

※「送信ボタン」を押すとすぐに送信されます。入力内容をご確認ください。

物件情報について

地積、建物床面積、仕様に変更が生じる場合があります。
図面と現況が異なる場合には現況を優先します。
物件情報は最新のものをご提供させて頂きますが、万一売約済の場合はご容赦ください。
掲載物件の取引態様が「仲介」となっているものは、仲介手数料減額物件を除き、ご成約の際に規定の手数料及びそれに係わる消費税を別途申し受けます。

TOP