【23区内×築7年×積算評価>売買価格】の長期保有向け木造アパート

2020/02/12

いつもご覧いただきありがとうございます。

 

本日は、長期保有に適した
【23区内×積算評価>売買価格×築7年】木造アパート
のご紹介です。

 

◆おすすめポイント
積算評価>売買価格!(土地積算のみで約84%!)
築7年木造×駅徒歩10分!
土地広約72.3坪×公道角地!
1LDK×駐車場付き!

 

土地積算評価が高く、大幅な価格下落リスクが低い
築浅物件のため、長期的な運用をお考えのお客様に合った
物件といえるのではないでしょうか。

 

 

 

《物件概要》
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■所在地 :江戸川区北小岩7丁目
■交通  :京成本線「京成小岩」駅徒歩10分
      京成本線「江戸川」駅徒歩10分
■土地権利:所有権
■土地面積:約239.02㎡(約72.3坪)
■都市計画:市街化区域
■用途地域:第一種中高層住居専用地域
■建ぺい率:60%
■容積率 :150%
■延床面積:149.04㎡(約45.08坪)
■構造  :木造2階建
■建築年月:2013年4月築
■物件価格:6,920万円
■想定収入:約415.2万円
■利回り :約6.00%
■間取り :1LDK×4戸
■その他 :駐車場4台付き

 

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

 

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◆積算評価について

本物件の最大の特徴は、【積算評価>売買価格】という点です。

 

土地積算評価:約5,855万円(前面路線価:24.5万円)
建物積算評価:約1,524万円(再調達価格:15万円)

 

合計積算評価:約7,379万円>売買価格

 

 

23区内で積算評価>売買価格という物件は珍しいのではないでしょうか。

 

一般的に言うと、築浅物件は物件価格下落リスクが相対的に高く、
購入時と売却時の乖離が大きくなる傾向にあります。
その理由として売買価格に占める建物の価値が大きいことが挙げられます。

 

しかし、本物件は土地積算評価のみで売価の約84.6%となっているため、
土地値の下支えによって物件価格の大幅な下落リスクは低いといえる物件です。

 

 

◆収支について

本物件は築浅の木造アパートのため、
《金利2.3% 期間33年 80%融資》
という融資条件でご案内できそうです。

(※90%融資という条件もご案内可能です。)

 

上記の融資条件の場合、

 

満室想定賃料:約415.2万円
空室損   :約 33.2万円(8%)
運営費   :約 62.2万円(15%)
年間返済額 :約239.5万円
-----------------------------------
税引前   :約 80.3万円

 

となる試算です。

 

本物件は先述の通り、土地の積算評価が高い物件のため、
物件価格の下落リスクが低く、長期的な運用に向いた物件です。

 

そのため、10年以上の運用で利益が見込まれます。
(下記参照)

 

自己資金約:1862万円

 

10年間:1,862万円 → 2,410万円 (年平均増加率:2.58%)
15年間:1,862万円 → 3,093万円 (年平均増加率:3.42%)
20年間:1,862万円 → 3,884万円 (年平均増加率:3.73%)

 

再三にはなりますが、本件は積算評価が高い物件のため、
物件価格の下落が起きにくい案件です。
上記の総合損益については、土地積算評価以下での売却想定の為、
堅いシミュレーションとなっております。

 

年平均の増加率が銀行の預金金利よりも高いため、
手元資金を増やしていける投資内容となっております。

 

築が浅い物件で長期的な運用をお考えの方に合った
物件かと存じますので、ご興味がある方はお気軽にお問い合わせください。

 

最後までお読みいただきありがとうございました。

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