【葛飾区エリア】　大規模修繕済みファミリータイプ×土地値◎×角地の戸建て用地出口◎　担当：古屋

 

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリコーポレーションの古屋です。

本日は、
・「新小岩」駅徒歩圏内

・2DKの間取り

・土地の資産性◎

・大規模修繕済み

・出口戦略◎

の物件のご紹介です。

エリアと土地の資産性を重視し、
出口も見据えやすい物件をご検討したい
お客様におすすめできる物件かと思います。

ご興味がございましたら
下記詳細をご覧ください。

＝＝＝＝＝＝＝《物件概要》＝＝＝＝＝＝＝
■所在地 ：葛飾区西新小岩3丁目
■交通 ：JR中央・総武線「新小岩」 徒歩17分
■用途地域 ：市街化区域
■建蔽率 ：60％
■容積率 ：200％
■土地面積 ：約416.91㎡(約126.34坪)
■建物面積 ：約311.52㎡(約94.40坪)
■構造 ：軽量鉄骨造2階建て
■建築年月 ：昭和52年1月
■物件価格 ：11,000万円
■想定収入 ：約7,736,400万円
■想定利回り ：約7.03％
■接道 ：西側約6m公道・北側約4m公道
■間取り ：2DK×10戸
■引き渡し：相談
【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】
管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、
お取引ができない場合がありますのでご注意ください。

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  アクセス  

本物件は、
JR総武快速線、中央・総武線各駅停車「新小岩」駅
より徒歩17分に位置しております。

総武快速線が東京、横浜を通る横須賀線に直通しているため
東京駅まで14分。新橋、品川といったオフィス街にも1本で出られます。

また、総武線各駅停車はJR御茶ノ水駅で中央線に接続していて、
新宿まで約30分。どちらの路線も都内の主要な駅に出やすく、
通勤や通学にも便利かと思います。

 

  人気エリア  

本物件は、
「東京駅から直通で30分圏内の駅・利回りランキング」
にて９位にランクインしております。



一日乗降人員（Wikipedia調べ）では、
１：横浜駅　　　140万人以上
２：津田沼駅　　20万人　
３：市川駅　　　12万人
４：東高円寺駅　3.5万人
５：鶴見駅　　　16万人
６：新川崎駅　　5.4万人
７：松戸駅　　　10万人
８：赤羽駅　　　18万人
９：新小岩駅　　14万人
９：西日暮里駅　16万人

となっており、4位の東高円寺駅と6位の新川崎駅を除いては
1日平均乗降人員が10万人を超え
多くの賃貸需要、高稼働が見込める利用者数です。

「新小岩」駅につきましても一日乗降人員約14万人と
エリアの需要、家賃相場が入居者様からの希望に適していると思われ
入居付けには苦労せず、高稼働を維持していけそうです。

また、「新小岩」駅南口には全長約420メートル、
約140店舗の専門店が軒を連ねる新小岩ルミエール商店街が
あり、買い物などには困らないかと思います。

  間取り  

本物件は、2DK×10戸のファミリータイプの間取りとなっております。
ファミリータイプの間取りのメリットは、入居者の層が幅広く
賃貸付けがしやすい点や
入居期間が長期に渡ることが多い点がございます。


また、本物件の位置する葛飾区は
「共働き子育てしやすい街ランキング、総合1位」
となっており、且つ葛飾区の主要駅である「新小岩」駅を
最寄り駅とする本物件は、ファミリー層など幅広く賃貸需要が
期待できそうです。

 

 

　修繕　

本物件は、2020年に
外壁塗装、屋根の大規模修繕を実施しております。

そのため、築古物件のリスクである
突発的な修繕費用を抑えた状態での
運用スタートが行えそう点も本物件の強みと言えそうです。

 

　土地値　

本物件は
机上評価として積算評価を算出した場合、
上記のように約9,380万円の
土地積算評価となる計算です。

物件価格に対して
約85%の土地積算評価による
下支えがあることから、
バランスシートの毀損を抑えて
お取り組みをされたい方
におすすめの案件となります。

また、本物件同様の
葛飾区西新小岩3丁目にて
直近2年間での土地成約事例では

本物件より整形地でない土地でも
平均約100万円から135万円/坪
で成約しています。

本物件の面積は約416.91㎡のため、
坪単価100万円以上で成約した場合
売価の約114%超えの実勢土地値
に期待できそうです。

売却時の価格のブレを抑えて
安定した運用を見据えてみては
いかがでしょうか。

　出口戦略　

本物件の周辺では戸建ての住宅街が広がり
戸建て需要が高いことが伺えるほか
角地に位置し、分筆しやすいため
戸建て用地としての売却も見込めそうです。

本物件はすでに大規模修繕が済んでいるため
賃貸需要が見込めるエリアにて
長期保有もご検討しつつ、土地の資産性により出口の売却時収益に加えて、
税引き後キャッシュフローの累積が
見込まれることも考慮すると

修繕リスクを抑えつつ、安定した収益の獲得が
狙っていけるのではないでしょうか。

以上のことから
本物件については人気の新小岩駅エリアにて
運用～売却まで見据えやすい物件となっております。

本件を含め、
物件・融資・運用について、
お客様のご状況に合わせてご提案します。

個別に具体的なご相談をご希望の方は、
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お気軽にお問い合わせくださいませ。

本日も最後までご覧いただきありがとうございます。