【実勢土地値≒売買価格】23区隣接「狛江市」・駅徒歩4分のアパート

2019/12/13

本日は売価に等しい土地値の下支えが見込める
狛江市・駅徒歩4分のアパートをご紹介です。


~おすすめポイント~
☆資産性◎ 実勢土地値≒売買価格 (坪110万円)

☆公道角地×整形地、低ロット 2,680万円
☆「狛江市」駅徒歩4分・満室稼働中



《物件概要》
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■所在地   :狛江市元和泉2丁目
■交通    :小田急線「和泉多摩川」駅 徒歩4分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :81.49㎡(約24.65坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種低層住居専用地域
■建ぺい率  :40%
■容積率   :80%
■建物面積  :62.04㎡(約18.76坪)
■構造    :木造 2階建て
■建築年月  :1986年3月(築34年)
■物件価格  :2,680万円
■想定家賃収入:234万円
■満室利回り :8.73%
■接道    :南東側 公道 約8m、南西側 公道 約4m
■間取り   :1K×4戸(4/4戸 満室稼働中
■その他   :
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【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

【エリア】

本物件は小田急線「和泉多摩川」駅 徒歩4分に位置しております。

上記駅からは「新宿」駅まで約20分「町田」駅まで15分でアクセス可能であり、
都内ターミナル駅へのアクセスが良好でございます。

また小田急線沿いには大学・専門学校が多いことが特徴として挙げられ、
本物件から乗車20分圏内だけでも9大学のキャンパスがございます。

本物件のような都内・駅近の物件では、学生層の需要も見込めるのではないでしょうか。

【資産性】
本物件の最大の特徴は売買価格に近い実勢土地値が見込める点です。

REINSにて周辺の土地成約事例を調べると「坪100~112万円」程度で取引されておりました。
中でも本物件に類似の「駅徒歩3分・公道角地・整形地」の土地は
坪112.5万円」で成約しております。

そのため本物件の土地値を仮に坪110万円と想定すると
 110万円/坪×約24.65坪≒2,710万円 ≧売価2,680万円
が試算されます。

売価と同程度の土地値が想定されるため売却時に大幅な値崩れが考えづらく
3,000万円を下回る価格帯と敷地形状・接道から出口を見据えた堅い運用が期待されます。


【賃料】

上記条件にて検索すると周辺相場は約4.4万円となりました。

本物件の戸当たり賃料は約4.9万円ですが、
家具・家電付きのため周辺相場より高く設定して稼働しております。

周辺の類似物件(家電付き)が今年11月に5.1万円で決まっておりますので、
本物件の賃料設定は相場通りと考えられます。

【融資について】
簡易収支シミュレーション
<金利3.9%・期間30年・80%融資>
満室想定賃料 : 約234万円
空室損・運営費:▲約 54万円 (23%想定)
ローン返済額 :▲約121万円
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税引き前CF  :  約59万円

本物件のCFは潤沢とは言えないものの、
安全性の高い運用が期待される点が特徴です。

<運用中> 空室損益分岐点: 64.7%
→1部屋が1年間を通じて空室でもキャッシュアウトしない試算です。

<売却時> 土地値割合:100%超
→築古の物件では融資条件が厳しくなる傾向があり、現状では土地値が重要なポイントになっております。
売価と同等の土地値が見込め、流動性の高い価格帯のため、
売却時の物件価格の下落リスクが低いと想定されます。

売却まで踏まえた想定収支やレントロール等詳細資料が欲しい方、融資のご相談等は下記フォームよりお問い合わせください。

株式会社 ファミリーエージェント
担当:坂間 純悟
Mobile:070-4565-9336
Email:sakama@family-group.jp
LINE:https://works.do/R/ti/p/sakama@family-group.jp

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