【利回り12%超の可能性有】狛江市内・超高利回りアパート

2019/12/07

本日は東京都狛江市アドレスにて
利回り11%超の収益性
が見込めるアパートをご紹介です。

更に、売主様より年内契約の場合に限り
4,300万円台まで(利回り約12%)の価格交渉の余地を伺っております。


都内の収益物件において(交渉後)利回り12%を超える本物件は
大変珍しいのではないでしょうか。



《物件概要》
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■所在地   :東京都狛江市西野川
■交通①   :京王線「柴崎」駅 徒歩13分
■交通②   :小田急線「狛江」駅 バス9分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :111.99 ㎡(約33.88坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種低層住居専用地域
■建ぺい率  :40%
■容積率   :80%
■建物面積  :138.16㎡(約41.79坪)
■構造    :木造スレート葺2階建
■建築年月  :平成元年6月(築31年)
■物件価格  :4,770万円→4,300万円台まで可能性あり
■想定家賃収入:525.6万円
■満室利回り :11%→(交渉後)約12%
■接道    :西側  幅員確認中
■間取り   :1R×10戸(8/10戸稼働中、1部屋退去手続き中)
■その他   :建ぺい率・容積率超過
       :検査済証未取得
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【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。



【収益性について】
本物件の最大の特徴は11%を超える高い収益性が見込める点でございます。

REINSにて本物件と似た狛江市内の築古1棟アパートを検索すると
利回りが高いものでも9%~10%程度の物件しかございません。

また収益不動産情報サイト「健美家」に掲載されている
狛江市内の1棟アパートを検索しても利回り10%超の物件は1棟のみとなっており
周辺相場からみても本物件の収益性が高いと言えるのではないでしょうか。

そして本物件は売主様より年内契約の場合に限り
4,300万円台までの価格交渉の余地を頂いております。 ※諸条件有り
仮に価格交渉がまとまった場合、利回り12%を超える収益物件となります。

建蔽・容積率超過であるものの都内の収益物件において
利回り12%を超えるアパートは非常に珍しいのではないでしょうか。


【エリア】


本物件は京王線「柴崎」駅から徒歩13分に位置しております。

上記駅からは新宿駅まで約25分、渋谷駅まで約30分
都心へのアクセスが良好な駅でございます。

駅周辺には商店街を中心とした商店・飲食店に加え
本物件の周辺にもコンビニやイトーヨーカドーなどがあるため
生活のしやすい住環境が整っております。

【賃料について】
本件戸当り賃料:4.4万円  周辺相場賃料 :4.5万円

上記の通り、本物件の戸当たり賃料は相場通りと考えられます。

本物件は1R・約16㎡と賃貸競争力の高い間取りとは言えませんが、
都内主要駅へのアクセスが良好なエリアにて
適切な募集活動を行えば賃貸付けはそれ程問題にならないのではないでしょうか。


【収支】
本物件は建ぺい率・容積率超過のため利用できる金融機関が限られます。
<想定収支>※価格交渉後


①80%融資の場合年間200万円を超える税引き前CFが見込めます。
そして投下資金が多い分、年間のローン返済額は減るため
半分の空室まではキャッシュアウトせずに運用可能と非常に安全性の高い運用が見込めます。

②共同担保を用いてフルローンの場合約330万円程度の自己資金でお取り組み頂けます。
約160万円を超える税引き前CFが見込めるため、
自己資金利回り約48.9%と投下資金を2年程度で回収できる運用が見込めます。

売却まで踏まえた想定収支や詳細資料が欲しい方、融資のご相談等は
下記フォームよりお問い合わせください。

株式会社 ファミリーエージェント
担当:坂間 純悟
Mobile:070-4565-9336
Email:sakama@family-group.jp
LINE:https://works.do/R/ti/p/sakama@family-group.jp

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