【新築】大田区で利回り7.5%/幅員5メートル超の公道接道!

2019/12/03


いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの森遥香です。

 

本日は、大田区新築アパート利回り:7.5%
物件のご紹介です。

 


賃料設定も割安な設定となっており、
幅員約5.4mの公道に接道している物件
利回り:7.5%の物件は希少性があると言えるのではないでしょうか。

 


ご興味のある方は以下をご覧ください。

 

 

【 オススメポイント 】

 

1部屋当たりの平均賃料:6.5万円/17㎡程度

京浜急行電鉄空港線「糀谷」駅 徒歩13分、京浜急行本線「雑色」駅 徒歩16分

北側の幅員約5.4mの公道に約8.4m接道!

劣化対策等級2級!

 

 

 

 

 


≪ 物件概要 ≫

 


◆所在地    :東京都大田区本羽田1丁目
◆交通    :京浜急行電鉄空港線「糀谷」駅 徒歩13分
       :京浜急行本線「雑色」駅 徒歩16分
◆土地権利  :所有権
◆土地面積  :132.50㎡(約40.08坪)
◆都市計画  :市街化区域
◆建ぺい/容積 :60%/200%
◆建物面積  :204.03㎡(約61.71坪)
◆構造       :木造3階建て
◆建築年月  :令和2年3月完成予定
◆物件価格  :12,560万円 
◆想定家賃収入:942万円
◆満室利回  :7.5%
◆接道    :北側幅員約5.4mの公道に約8.4m接道
◆間取り   :1K×12戸


【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

 

 


【 物件について 】

 


本物件は、京浜急行電鉄空港線「糀谷」駅から徒歩13分
京浜急行本線「雑色」駅から徒歩16分に位置しております。

 

 

 


京浜東北電鉄航空線「糀谷」駅は駅力が強いという駅では
ございませんが、
2003年(平成15年)から2018年(平成30年)にかけて
乗降者数が約7,000人増加しております。


※平成30年1日平均乗降者数:27,990人

 

 

 


京浜急行電鉄航空線は、都営浅草線や京成電鉄、などと相互乗り入れ
運営しており、
羽田空港」駅や「品川」駅、「大門(浜松町)」駅、「日本橋」駅まで
乗り換えなしでのアクセスが可能です。


そのため、上記のエリアでお勤めされている会社員からの
賃貸需要が見込めそうです。

 


本物件の間取りは以下になります。


 

 


シャワールームがないタイプの間取りとなっておりますが、
賃貸付けに関しては特段問題ないかと思います。

 

理由は以下になります。

 

 

1部屋の平均賃料は6.5万円程度となっております。(1部屋:約17㎡)

一般流通機構で確認した本物件周辺の賃貸成約事例は
以下になります。


 

 


一番安い賃料で築56年の物件で賃料が4.5万円となっており、
本物件と類似する物件で約6.9万円で成約しております。

 


上記より、本物件の駅距離や、間取りがシャワールームという点を
加味して考えても1部屋あたりの平均賃料は割安と言え、
更には今後の賃料下落も考えにくい物件と言えるのではないでしょうか。

 


賃貸募集に関しては、
賃料設定がキモとなっており、どんなに設備が良い間取りでも賃料設定が
高く設定されている場合、賃貸付けは難しいです。

 

 


特に新築の物件に関しては、「新築プレミアム賃料」で設定されているケースが非常に多く、
今回の物件に関しては、賃料設定が割安となっており、通常よりは今後の資産下落も考えにくい
という点から安定した収入を期待できる物件となっております。

 

 


本物件の収支シミュレーションに関しては以下になります。

 

 

 

【 投資について 】

 

お客様のご属性によって以下の融資条件が検討可能です。

 


金利:2.3% 期間:35年 融資額:~95%
ご年収:1,200万円以上 金融資産:2,500万円以上 お借り入れの少ない方

 

上記の融資条件で融資額が95%の場合、
以下の収支シミュレーションが検討できそうです。

 


満室想定収入  : 約942万円
空室損・運営費 :▲約188万円
ローン返済   :▲約495万円 
―――――――――――――――
税引前CF    :▲約259万円

 

 

キャッシュフローが物件価格の約2%超となっております。
本物件の場合、賃料設定が割安、現時点で相場よりも高利回りという点から
ある程度の売却益も見込めそうです。

 


仮に本物件を10年間運用した場合の利益は以下になります。

 

 

投下資金    :▲約1,507万円
キャッシュフロー: 約2,309万円(10年間で満室想定収入が約8%下落)
売却益     : 約1,102万円(利回り8%で売却)
―――――――――――――――――――――――――――――――――
税引前利益   : 約1,904万円

 

 

本物件は都内の新築物件で珍しい利回り7.5%の物件、という点に加え、
公道接道という物件スペックになります。

 

 

今後築が古くなったとしても市場の期待利回りから考え、
出口を取れる、利益が見込める物件となっております。

 


新築物件をお探しの方には是非ご検討いただきたい物件となっております。


ご興味がある方は以下よりお問合せください。

 

本日も最後までご覧いただきありがとうございます。

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