《国立市×利回り14％超×価格2,000万円台》実勢土地値≒売買価格の約80％　

いつもご覧頂きありがとうございます。
ファミリ―エージェント鈴木です。

本日ご紹介を差し上げる物件は
【 国立市内にて利回り14％超！】
JR南武線「谷保」駅徒歩8分
2,780万円　一棟アパートでございます。

「建ぺい率・容積率オーバー」といった内容で
ご利用可能な金融機関が限られてくる中でも
十分にCFを見込んでいける内容ではないでしょうか。

また、価格帯的にも”現金”でのご購入も視野に入ってくる内容かと存じます。

詳細は以下をご覧下さい。

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《物件詳細》

■所在地　　：国立市谷保
■交通①　　：JR南武線「谷保」駅徒歩8分
■土地権利　：所有権
■用途地域　：第一種低層住居専用地域
■建ぺい率/容積率：40％/80％
■土地面積　：113.56㎡（約34.35坪）
■都市計画　：市街化区域
■建物面積　：129.78㎡（約39.25坪）
■構造　　　：木造2階建て
■建築年月　：平成1年築（築31年）
■物件価格　：2,780万円　
■想定家賃年収：約403万円
■満室利回り：14.5％
■間取り　　：1R×8戸(※8室中6室　空き) 
■接道　　　：東側　公道　約3m（※SB約11.38㎡有り）　
■路線価　　：14万円/㎡
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＝エリア＝




本物件はJR南武線「谷保」駅徒歩8分の場所に位置しております。

同駅自体は目を見張る程、乗降者数が多い駅とはいきませんが、
3駅隣にターミナル駅の「立川」
また複数路線が乗り入れている「武蔵小杉」へも
乗り換え無しでアクセスをしていける為、
東京の西側、また神奈川方面へ通勤・通学の方からの
需要を見込んでいけそうです。


～底値賃料～




本物件と周辺相場を比較したものが上記になります。

周辺の「4.4万円」と比較しても、
本件が「4.2万円」と”底値賃料”である事がお分かり頂けるかと思います。

現状、本物件に関しては現状”空きが多い状態”ではございますが
裏を返すと、今後も”底値賃料での入居が続いた状態で利回り14％”が続く事を考えると
収益性が下がりにくく、安定した高いCFを見込んでいけそうです。


＝土地値＝

～実勢土地値≒売買価格の約80％～




また、賃料については上記の通りではございますが
建ぺい率・容積率オーバーという事で
最終土地としての資産性の部分も気になる部分かと思います。

周辺の土地成約事例については上記の通りです。

上記から鑑みると
凡そ本物件に関しては「70～75万円/坪」が
実勢土地値と言えそうです。

仮に「70万円/坪」の場合・・・

▶約30.9坪（SB後）×70万円＝2,160万円（売買価格の約78％）


（※本物件前面道路）


また、再建築をする際にはセットバックは必要になりますが
十分に戸建て用地としての検討もしていける
土地形状・接道状況かと思います。


上記のように、これだけ収益性が高い中でも、
土地の資産性も見込んでいける内容ではないでしょうか。



＝収支・運用＝


冒頭にも記載をさせて頂いております通り、
本物件は物件の性質上、
ご利用頂ける金融機関が限られてしまいます。

想定収支については、以下の通りでございます。

【 金利4.3％　期間30年　80％～融資（※共同担保がある方は100％の可能性も有り）】

満室想定賃料　：　403万円
空室損・運営費：▲  88万円
ローン返済　　：▲132万円
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計　　　　　　：　183万円

上記については、自己資金20％（約550万円）の投下分も含め
おおよそ「3年で回収可能」なCFの試算になります。

加えて、価格帯的にも現金でのご購入も
十分に視野に入ってくる内容であるのも本件の強みかと存じます。

詳細資料や個別具体的な収支シミュレーションをご希望の際は
下記連絡先までご連絡下さい。

最後までご覧頂きありがとうございました。

担当：鈴木
Mail：suzuki.h@family-group.jp
Tel：070- 4579-4095