《国立市×利回り14%超×価格2,000万円台》実勢土地値≒売買価格の約80% 

2020/04/14

いつもご覧頂きありがとうございます。
ファミリ―エージェント鈴木です。

本日ご紹介を差し上げる物件は
国立市内にて利回り14%超
JR南武線「谷保」駅徒歩8分
2,780万円 一棟アパートでございます。

「建ぺい率・容積率オーバー」といった内容で
ご利用可能な金融機関が限られてくる中でも
十分にCFを見込んでいける内容ではないでしょうか。

また、価格帯的にも”現金”でのご購入も視野に入ってくる内容かと存じます。

詳細は以下をご覧下さい。






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《物件詳細》

■所在地  :国立市谷保
■交通①  :JR南武線「谷保」駅徒歩8分
■土地権利 :所有権
■用途地域 :第一種低層住居専用地域
■建ぺい率/容積率:40%/80%
■土地面積 :113.56㎡(約34.35坪)
■都市計画 :市街化区域
■建物面積 :129.78㎡(約39.25坪)
■構造   :木造2階建て
■建築年月 :平成1年築(築31年)
■物件価格 :2,780万円 
■想定家賃年収:約403万円
■満室利回り:14.5%
■間取り  :1R×8戸(※8室中6室 空き
■接道   :東側 公道 約3m(※SB約11.38㎡有り) 
■路線価  :14万円/㎡
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=エリア=





本物件はJR南武線「谷保」駅徒歩8分の場所に位置しております。

同駅自体は目を見張る程、乗降者数が多い駅とはいきませんが、
3駅隣にターミナル駅の立川
また複数路線が乗り入れている武蔵小杉へも
乗り換え無しでアクセスをしていける為、

東京の西側、また神奈川方面へ通勤・通学の方からの
需要を見込んでいけそうです。


~底値賃料~





本物件と周辺相場を比較したものが上記になります。

周辺の「4.4万円」と比較しても、
本件が「4.2万円」と”底値賃料”である事がお分かり頂けるかと思います。

現状、本物件に関しては現状”空きが多い状態”ではございますが
裏を返すと、今後も”底値賃料での入居が続いた状態で利回り14%”が続く事を考えると
収益性が下がりにくく、安定した高いCFを見込んでいけそうです。


=土地値=

~実勢土地値≒売買価格の約80%~




また、賃料については上記の通りではございますが
建ぺい率・容積率オーバーという事で
最終土地としての資産性の部分も気になる部分かと思います。

周辺の土地成約事例については上記の通りです。

上記から鑑みると
凡そ本物件に関しては「70~75万円/坪」
実勢土地値と言えそうです。

仮に「70万円/坪」の場合・・・

▶約30.9坪(SB後)×70万円=2,160万円売買価格の約78%


(※本物件前面道路)


また、再建築をする際にはセットバックは必要になりますが
十分に戸建て用地としての検討もしていける
土地形状・接道状況かと思います。


上記のように、これだけ収益性が高い中でも、
土地の資産性も見込んで
いける内容
ではないでしょうか。



=収支・運用=


冒頭にも記載をさせて頂いております通り、
本物件は物件の性質上、
ご利用頂ける金融機関が限られてしまいます。

想定収支については、以下の通りでございます。

金利4.3% 期間30年 80%~融資(※共同担保がある方は100%の可能性も有り)

満室想定賃料 : 403万円
空室損・運営費:▲  88万円
ローン返済  :▲132万円
------------------------------
計      : 183万円

上記については、自己資金20%(約550万円)の投下分も含め
おおよそ「3年で回収可能」なCFの試算になります。

加えて、価格帯的にも現金でのご購入
十分に視野に入ってくる内容であるのも本件の強みかと存じます。

詳細資料や個別具体的な収支シミュレーションをご希望の際は
下記連絡先までご連絡下さい。

最後までご覧頂きありがとうございました。

担当:鈴木
Mail:suzuki.h@family-group.jp
Tel:070- 4579-4095

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