【売買価格≒土地積算評価】利回り10%超の1棟アパート(価格:2,500万円)

2020/01/09

いつもご覧いただきありがとうございます。

本日は売買価格と同程度の土地積算評価が出ている
利回り10%超×2,500万円のアパートをご紹介です。

10%を超える収益性から安定したCFが見込め、
資産性の高さから信用棄損の少ない取り組みが可能です。

また本物件は2年程前に外壁・屋根・鉄部を塗装しているため、
中古アパート投資で気になる修繕リスクを抑えた運用が検討されます。


《物件概要》
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■所在地   :座間市栗原中央
■交通    :小田急線「相武台前」駅 徒歩20分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :238.14㎡(72.03坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種低層住居専用地域
■建ぺい率  :50%
■容積率   :100%
■建物面積  :182.18㎡(55.10坪)
■構造    :木造スレート葺 2階建
■建築年月  :1990年2月 (築30年)
■物件価格  :2,500万円
■想定家賃収入:253.2万円
■満室利回り :10.13%
■接道    :南西側 公道 幅員約6m
■間取り   :2DK×4戸(4/4戸 満室稼働中
■その他   :H29年12月 外壁・屋根・鉄部塗装実施
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【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。


【資産性】
本物件の最大の特徴は売価と同程度の土地積算評価が見込める点でございます。


机上の計算になりますが2,500万円の土地積算評価が見込めるため、
物件評価額≧借入額となることが想定されます。

今後、買い増しをご検討されている方は
信用棄損を抑えた取り組みが重要なポイントになりますので、
本物件のように単体で毀損の少ない物件は規模拡大のスピードを上げることが可能です。

【賃料】

本物件は2DK・約45㎡の間取りで
戸当たり5.3万円満室稼働中でございます。


周辺相場を調べると上記の通り約5.7万円となっており、
築年数から底値賃料圏に入っていると考えられるため、
運用中の大幅な賃料下落は考えにくいのではないでしょうか。

また本物件は隣地に戸数分の駐車場があり、
現在入居中の方もそちらを利用していると伺っております。
そのため駅距離についてはそれ程問題にならないのではないでしょうか。

【融資について】
簡易収支シミュレーション
<金利3.9%・期間30年・80%融資>
満室想定賃料 : 約253.2万円
空室損・運営費:▲約 58.2万円 (23%想定)
ローン返済額 :▲約113.2万円
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税引き前CF  :  約81.8万円

(効率性)自己資金利回り:約11.9
(安全性)空室損益分岐点:約57.7%

上記のように試算されます。

繰り返しになりますが、保有中は物件評価≧借入額の状況が継続され、
返済が進むほど担保余力も見込めます。

また売価時は資産性が高く、収益性のバランスの取れた物件ですと
同程度の価格での売却が想定されるため、元本の返済分を含み益として見込めます。
※6年後…約238万円、10年後…約430万円

具体的な想定収支やレントロール等詳細資料が欲しい方、融資のご相談等は下記フォームよりお問い合わせください。

株式会社 ファミリーエージェント
担当:坂間 純悟
Mobile:070-4565-9336
Email:sakama@family-group.jp
LINE:https://works.do/R/ti/p/sakama@family-group.jp

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