《 武蔵小杉エリア 》売価に対して約8割の実勢土地値×税圧縮効果◎｜担 当：黒 川

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーコーポレーションの黒川です。

本日は、
武蔵小杉エリアより、
税効果に期待の出来る1棟APをご紹介致します。

ご年収が高く、
税負担にお悩みの方に
是非ご検討いただきたい案件となっております。

《 おすすめポイント 》

①人気の武蔵小杉エリア
②利回り8%超×満室稼働中！
③売価に対して約8割の実勢土地値
④建物割合相談可能！



ご興味がありましたら
以下より詳細をご確認ください。

 

＝＝＝＝＝《　物件概要　》＝＝＝＝＝

■所在地　　：神奈川県川崎市中原区下沼部

■交通　　　：JR南武線『向河原』駅 徒歩5分
　　　　　　　JR横須賀線『武蔵小杉』駅 徒歩12分

■土地権利　：所有権

■土地面積　：約169.58㎡(約51.30坪)

■都市計画　：市街化区域

■用途地域　：第一種住居地域

■建蔽・容積  ：60％/160％

■建物面積　：約159.12㎡（約48.13坪）

■構造　　　：木造2階建

■建築年月　：昭和62年3月（築35年）

■物件価格　：7,760万円

■想定収入　：約621.2万円

■想定利回り：約8.01％

■接道　　　：南側公道幅員約2.8m

■間取り　　：1R×10戸(ロフト付き）
　　　　　　　※満室稼働中！

 

【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】
管理会社への連絡/近隣への聞き込み/
他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、
お取引できない場合がありますのでご注意ください。
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【 アクセスについて 】

『武蔵小杉』駅は、
・JR南武線
・JR横須賀線
・JR湘南新宿ライン
の3路線が乗り入れております。

さらに、武蔵小杉駅は、
JR横須賀線のホームから
約6分歩くと東急線も通っているため、
・東急東横線
・東急目黒線
も利用が可能となっております。

そのため、
下記のように東京都・神奈川県各方面へ
直通で移動が出来るため、
交通利便性の高さが伺えます。


【 武蔵小杉エリアについて 】

本物件は、
人気の武蔵小杉エリアに位置しております。

武蔵小杉エリアは、
1995年以降急激に再開発が進み、
今では住みたい街ランキング上位の
常連となっております。

そのため、全体として
今後人口減少が進むと言われている中、
本エリア周辺では向こう20年程度は
人口増加が続くと予想されております。



地価の推移としても、
2013年以降直近9年間は住宅地で
約21.6%上昇しております。

上記のような人口推移に加え、
今後も駅周辺を中心に、
再開発が予定されていることから、
地価の上昇も見据えて頂けるのではないでしょうか。




【 資産性について 】

本物件近辺の公示地価は
下記の通り約116万円/坪となります。



下記のように約126万円/坪での
成約事例も実際にあるため、
本物件の土地形状が
長方形であることを考慮しても、
120万円/坪程度での成約は
狙っていけるのではないでしょうか。

仮に120万円/坪の場合、

120万円/坪×約51.3坪=6,156万円

となるため、
実勢土地値において、
約8割の下支えがあると言えそうです。



【 融資・運用について 】

本物件へお取り組みされる際には、
下記ような融資条件がご検討いただけます。

①【 金利1.98% 期間24年 フルローン 】
⇒直近3期連続ご年収2,000万円超の方
②【 金利2.45% 期間24年 8割融資 】
⇒直近3期連続ご年収1,000万円超の方
③【 金利2.9% 期間30年 7~8割融資 】

また、
本物件は建物割合の相談が可能なため、
仮に6割に調整出来た場合、
年間約1,164万円の減価償却費が
費用計上可能な計算となります。

建物割合を6割に調整の上、
①の融資条件にてお取り組み頂いた場合、
想定される収支条件は下記のようになります。



減価償却費を大きく取れることにより、
帳簿上収支にて年間約778万円の
赤字を作れるため、
高所得により税負担の重い方におかれましては、
約389万もの税効果が見込める計算となります。

フルローンにてお取り組みいただけた場合、
約550万円の自己資金が想定されるため、
約1年半での自己資金回収が見込まれます。

そのため、税効果の見込める4年間で、
約1,840万円ものキャッシュフローが
累積できる計算となります。

規模拡大をお考えの方におかれましては、
いかに手元の自己資金を増やすかが重要なため、
本案件にて重い税負担を活かして、
規模拡大を加速させていただければと思います。

詳細の融資条件や税効果につきましては、
個別具体的にご相談をさせて頂きますので、
ご興味お持ちいただけましたら、
お気軽にお問い合わせ下さいませ。

最後までお読みいただき
ありがとうございました。

担当：黒川