《 大宮エリア 》大規模修繕済み×利回り8.5%超｜担 当：黒 川

いつもご覧いただきありがとうございます。

ファミリーエージェントの黒川です。

 

本日は、
2019年大規模修繕を行っており、
《 利回り約8.58%×高稼働中 》の案件を
ご紹介させていただきます。

◆ポイント

①2019年大規模修繕済み
②利回り8.5%超×高稼働中
③実勢土地値約7割×整形地

ご興味をお持ちいただけましたら、
下記より詳細をご確認くださいませ。

＝＝＝＝＝《　物件概要　》＝＝＝＝＝

■所在地　　：さいたま市見沼区東大宮6丁目

■交通　　　：JR湘南新宿ライン/JR宇都宮線『東大宮』駅 徒歩11分

■土地権利　：所有権

■土地面積　：約165.32㎡(約50.0坪)

■都市計画　：市街化区域

■用途地域　：第一種中高層住居専用地域

■建蔽・容積  ：60％/200％

■建物面積　：約182.7㎡（約55.2坪）

■構造　　　：木造2階建

■建築年月　：平成3年5月（築31年）

■物件価格　：5,380万円

■想定収入　：約462万円

■想定利回り：約8.58％

■接道　　　：北側公道幅員約7.9m

■間取り　　：1K+ロフト×10戸 (9/10戸稼働中)

 

【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】
管理会社への連絡/近隣への聞き込み/
他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、
お取引できない場合がありますのでご注意ください。
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【 エリアについて 】

本物件は、
『東大宮』駅より徒歩11分に位置しております。

また、徒歩5分の位置に
大学のキャンパスがあることから、
学生による賃貸需要も見込まれそうです。



最寄り駅である、『東大宮』駅は
・JR湘南新宿ライン
・JR上野東京ライン
・JR宇都宮線
が通っていることから、
東京駅や新宿駅へもダイレクトアクセスが
可能となっております。

また、一日の乗降者数50万人超と
埼玉県最大のターミナル駅である
『大宮』駅まで1駅で移動が可能な点も
本物件のポイントです。

・近隣に大学のキャンパス有り
・ターミナル駅へのアクセス良好

となっておりますので、
賃貸需要の見込みやすい物件であると
言えるのではないでしょうか。

※現状高稼働中！



【 実勢土地値について 】

本物件周辺の土地にて
直近2年での成約事例は
下記の通りとなっております。

約74万円/坪～約120万円/坪での
成約が見受けられます。

仮に74万円/坪にて
本物件が成約となった場合、
約74万円/坪×約50坪＝約3,700万円
となり物件価格に対して
約7割の実勢土地値となりそうです。

さらに高い価格での成約も複数見受けられるため、
土地値の上振れにも期待が出来そうです。



【 融資・運用について 】

本物件にお取り組みをいただくこととなった場合、
下記のような融資条件が想定いただけます。

①【 金利2.75% 期間29年 9割融資 】
⇒直近3期のご年収1,000万円超の方
②【 金利2.45% 期間29年 フルローン 】
⇒直近3期のご年収2,000万円超の方

また、本物件は
法定耐用年数越えの木造物件の為、
物件価格の内、建物分の価格に対しては
最短4年での減価償却が可能となります。

仮に建物価格を5割調整の上、
①の融資条件にてお取り組みをされた場合、
想定をされる収支は下記のようになります。



年間約670万円/年の減価償却費を
費用計上が可能となっておりますため、
重い税負担にお悩みの方におかれましては、
約200万円の税効果に期待が出来そうです。

そのため、
税引き後収入は約300万円が想定をされますので、
約950万円の自己資金に対して
30%超の自己資金配当比率となり、
早期の自己資金回収に期待が出来そうです。

また、2019年に大規模修を実施しておりますので、
運用開始後の突発的なキャッシュアウトを
抑えての運用がご検討をいただけそうです。

【 まとめ 】

再度となりますが、
人気の大宮エリアより

①2019年大規模修繕済み
②利回り8.5%超×高稼働中
③実勢土地値約7割×整形地

と言った案件となります。

重い税負担にお悩みの方に
是非ご検討をいただきたい案件となっておりますので、
ご興味をお持ちいただけましたら、
お気軽にお問い合わせくださいませ。

最後までご覧いただきまして、
誠にありがとうございます。

担当：黒川
メール：yohei.kurokawa@family-group.jp