【JR南武線駅徒歩2分】利回り10%超×税圧縮による2年以内の自己資金回収|担 当:黒 川

2021/09/07

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェント黒川です。


本日は、
駅徒歩2分×利回り10%超
さらに建物割合の調整も可能な案件のご紹介です。


◆おすすめポイント◆

*JR南武線「稲城長沼」駅徒歩2分
*利回り約10.14%×建物割合調整可能
*最短2年以内での自己資金回収

*実勢土地価格≒売価の約97.5%


《 駅近×高利回り 》
という収益性を取りやすい物件です。
更に、建物割合を40%まで調整が可能であるため、
税圧縮にも向いた物件です。

ご興味お持ちいただけましたら
下記より詳細をご確認くださいませ。




======《 物件概要 》=======

■所在地    :東京都稲城市大丸
■交通     :JR南武線「稲城長沼」駅徒歩2分
■土地権利   :所有権
■土地面積   :約370.73㎡
■建物面積   :約519.2㎡
■構造     :木造3階建
■建築年月   :平成3年3月築(築30年)
■物件価格   :11,500万円
■満室利回り  :10.14%
■間取り      :1R×26戸
■その他    :容積率・建ぺい率超過        


【現地確認時】
現地確認時は事前に
担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】
管理会社への連絡/近隣への聞き込み
/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合が
ございますのでご注意ください。

=====================



【 立地について 】


本物件はJR南武線「稲城長沼」駅より徒歩2分
のところに位置しており、
下記の通り、都内の主要駅への
アクセスにも優れております。

稲城長沼駅より

渋谷駅まで約23分
新宿駅まで約28分
品川駅まで約29分

となっております。

駅までの所要時間も徒歩2分であることから、
都心部への通勤や通学に掛かる時間は
《駅までの時間と乗車時間》合わせても
30分程度と利便性に優れております。







また、稲城長沼駅から徒歩5分圏内
大きなスーパーが3つもあり、
コンビニや郵便局などもあることから
生活利便性の高さも伺えます。

・都心部へのアクセスの良さ 
・生活利便性の高さ 
により安定した入居付けが期待できそうです。


【 土地値について 】

本物件については、駅近×高利回りという
収益性に加えて、土地値の下支えもございます。

周辺の公示地価を確認すると、
稲城長沼駅周辺は、
1坪当たり80~100万円と算出されております。



都内では実勢価格が公示価格よりも
高めになることを考慮すると、

1坪当たり100万円というのが実勢価格
となりそうです。

この場合、

100万円 × 約112.15坪 = 約11,215万円

となり、売価の97.5%と考えられます。

収益性に加えて、土地値の下支えがある物件は
希少性が高いのではないのではないでしょうか。



【 融資・収支について 】

本件は、既存不適格の物件であるため、
使える金融機関は限られてまいりますが、

①《 金利2.9% 期間30年 80%融資 》

という条件でお取り組み頂けます。

また、上記融資条件に加え、
3期連続で年収2,000万円超の方は、

②《 金利2.5% 期間25年 100%融資 》

の融資条件がご検討いただけるかも知れません。



②の場合の単年の税前収支は、



となります。

加えて、建物割合の調整が可能な物件ですので、
所得税・住民税の負担が重い方については、
税圧縮効果も見込める案件となっております。

建物割合を4割に調整した場合、
4年目までは年間1,150万円
減価償却費として費用計上できるため、
税引き後の収支は下記のようになります。


※所得税・住民税合わせて50%場合

フルローンでお取り組み頂いた場合、
想定される自己資金が約800万円であるため、
2年以内に自己資金を回収できる計算となります。

資金回収が早く、
次の投資の資金とできるため
【 投資⇒投資利益⇒再投資 】
の運用が見込めるのではないでしょうか。


また、通常フルローンの場合
返済比率が60%超と高くなることが多いですが、
本物件の利回りの高さから返済比率を50%台
抑えられることも特徴となっております。


融資条件や建物割合の調整などは
お客様のご状況により異なる条件が
ご提示できる可能性もございます。

《 高い税負担にお悩みの方 》
是非本物件をご検討くださいませ。

融資戦略、想定収支につきましては
個別にご対応をさせていただきますので、
お気軽にお問い合わせください。

最後までお読みいただき
ありがとうございました。

担当:黒川
メール:yohei.kurokawa@family-group.jp

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