【高所得者向け】◆練馬区×税圧縮効果◎ 人口増加エリア

2021/04/26

いつもご覧いただきありがとうございます。

ファミリーエージェントの黒川です。

 

本日は、

都内人口増加中のエリアにて

高い税効果が見込める

1棟アパートのご紹介です。

 

 

 

ご興味がありましたら

以下より詳細をご確認ください。

 

=====《 物件概要 》=====

■所在地  :東京都練馬区旭町2丁目

■交通   :東武東上線『成増』駅 徒歩11分
                      東京メトロ有楽町線
      『地下鉄成増』駅 徒歩9分

■土地権利 :所有権

■土地面積 :約154.26㎡(約46.66坪)

■都市計画 :市街化区域

■用途地域 :第1種中高層住居専用地域

■建蔽・容積  :60/200

■建物面積 :約172.5㎡(約52.18坪)

■構造   :木造2階建

■建築年月 :平成4年3月(築29年)

■物件価格 :8,240万円

■想定収入 :約577.0万円

■想定利回り:約7.05

■接道   :南西側 公道 幅員約4.0m

■間取り  :1K×10(7/10戸稼働中)
 ※空室3部屋修繕予定

 

【現地確認時】

現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。

【情報漏洩注意】

管理会社への連絡/近隣への聞き込み/

他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、

お取引できない場合がありますのでご注意ください。

===============

 

 

【 エリア 】

 

《 アクセス 》

 

本物件は、
◎東武東上線『成増』駅徒歩12分
◎東京メトロ有楽町線
『地下鉄成増』駅徒歩9分
に位置しております。

 

 

 

成増駅地下鉄成増駅ともに、
池袋駅まで乗り換えなし10分
その他大手町や東京駅など
都内各駅へのアクセスも良好なため、
学生や新社会人などの、高い需要が
見込まれるのではないでしょうか。

 

 

 

 

《 人口推移 》

本物件は、人口増加中の練馬区に
所在しております。
人口減少が進むと言われている中、
練馬区は今後も人口増加の傾向
あると予測されています。

 

※総務省 国勢調査及び国立社会保障・人口問題研究所 将来推計人口、総務省 住民基本台帳に基づく

 

 

《 賃料相場 》

 

周辺の賃貸借契約成約事例が
以下のようであることから
本物件の賃料設定平均4.8万円は
適正な設定であり、
今後も賃料が下落しにくい
考えられるのではないでしょうか。

 

 

【 収支 】

 

《 キャッシュフロー 》

 

現在の日本の税制度では、
以下の図のように高額所得の方ほど
高い税率が課されております。

 

本物件は、築古物件であるため

最短4年で減価償却を行うことが可能であり、

また建物割合も調整することのできる

物件であることから

大きな税効果が見られます。



本物件を仮に、

【 金利2.5% 期間26年 融資80% 】
の融資条件でお取り組み頂ける場合、
上記の収支は、税引き前年間収入が
98.2万円となります。
さらに、1,800~4,000万円の
課税所得金額の方が本物件に取り組まれた場合、
4年目まで年間約333万円もの税効果が
見込まれます。




税引き後収入が約431.8万円であるため
自己資本利益率は23.9%となり、
株式投資の場合、7%程度で
自己資本利益率が高いと
言われていることを踏まえると
効率の良い投資と考えられるのでは
ないでしょうか。

 

 

《 出口戦略 》

 

売却想定額を堅めに見積もり、
現在利回り7.02%である本物件を
5年後に利回り7.50%に引き上げ
売却を行ったとした場合、
以下のような想定になります。

 

 

賃料下落がしづらいと
想定されていることから、
物件価格を落とすことなく
売却できた場合、さらに大きな
純利益を見込むことも可能です。

 

 

 

最後までご覧いただきまして

ありがとうございます。

 

高額所得があり、
大きな税効果を活かして
効率の良い投資に取り組みたい方
本物件にて資産形成を
ご検討いかがでしょうか。

 

ご興味がありましたら

お気軽にお問い合わせください。

担当:黒川
メール:yohei.kurokawa@family-group.jp
電話:070-7602-4045

 

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