【大規模修繕済み】西荻窪エリア×満室稼働中!担 当:黒 川

2021/06/03

いつもご覧いただきありがとうございます。

ファミリーエージェントの黒川です。

 

本日は、
★人気の西荻窪エリア
★2020年大規模修繕済み
★満室稼働中
★実勢土地値≒物件価格の90%超

木造一棟アパートのご紹介です。

高所得の方、
本物件にて高い税効果
狙ってみてはいかがでしょうか。



ご興味がありましたら
以下より詳細をご確認ください。

 

=====《 物件概要 》=====

■所在地  :東京都杉並区善福寺1丁目

■交通   JR中央線『西荻窪』駅 徒歩14分

■土地権利 :所有権

■土地面積 :約123.73㎡(約37.43坪)

■都市計画 :市街化区域

■用途地域 :第一種低層住居専用地域

■建蔽・容積  :50%/100

■建物面積 :約109.08㎡(約33.0坪)

■構造   :木造2階建

■建築年月 :平成4年1月(築29年)

■物件価格 :7,700万円

■想定収入 :約510.6万円

■想定利回り:約6.63%

■接道   :北東側公道幅員約5.4m

■間取り  :1K×8(8/8戸稼働中)
                    ※満室稼働中!

 

【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】
管理会社への連絡/近隣への聞き込み/
他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、
お取引できない場合がありますのでご注意ください。

===============

《 エリアについて 》

本物件は、
JR中央線『西荻窪』駅より
徒歩14分に位置しております。
また、本物件では
『吉祥寺駅』が利用できるのも
本物件のポイントではないでしょうか。



JR中央線『西荻窪』駅からは
都内主要駅まで30分以内でアクセスが可能です。
また、吉祥寺駅からは
京王井の頭線も利用が可能となっております。

本物件は駅徒歩が14分あるものの
本物件周辺の地形が平坦のため
自転車での移動も容易に行えます。

さらに、鉄道のアクセスも良好なため
【都内にお勤めの単身者層】からの
賃貸需要が見込めるのではないでしょうか。
※現状も満室稼働中です。



《 実勢土地値≒物件価格の約90%超 》
本物件は、
人気エリアに位置していることもあり、
以下のような土地成約事例があります。


仮に、㎡単価を平均の56.2万円とした場合、
本物件では
56.2万円/㎡×123.73㎡=約6,953万円
となり、物件価格の約90%となります。

土地値による下支えがあることから
売却時のキャピタルロスも抑えられると
考えられるのではないでしょうか。

《 収支想定 》
本物件は、
建物割合を40%に調整可能となっております。
さらに、築古木造物件であることから
償却期間を4年と短く取ることができるため
高い税効果が見込めます。

仮に、本物件に
【 金利2.45% 期間26年 融資割合80% 】
の条件でお取り組み頂けた場合、
単年の収支予想は下記のようになります。

※所得税・住民税率50%ラインの場合

減価償却費を年間約770万円
経費計上できることから高い所得圧縮効果が見込まれることから、
利回り約6.63%ながら
税引き後収入は約298万円となります。

本物件では、
年間約298万円の収入が予想されるため、
物件価格の約3.8%もの収入を生み出すことになります。


《 まとめ 》

築古物件は税効果を狙える反面、
修繕費など突発的な支出が発生することが
リスクであると考えられます。

しかし、2020年に大規模修繕を行っている
本物件では、突発的な支出の発生のリスクは
低いと考えられるのではないでしょうか。

さらに、前述しました通り、
本物件は建物割合を40%取ることができ、
かつ築古木造であることから
4年で減価償却を行うことのできる
物件となっております。

また、物件価格の約90%もの実勢土地値の
下支えがあることからも、
償却期間が切れた後の売却時にも
出口戦略が取りやすいのではないでしょうか。


つきましては、高所得の方
【 築古木造物件×大規模修繕済み 】の
本物件にて、突発的な支出を抑えつつ
高い税圧縮効果
狙ってみてはいかがでしょうか。

最後までご覧いただきまして

ありがとうございます。

担当:黒川
メール:yohei.kurokawa@family-group.jp
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