案件のご紹介

2021/09/08

ご紹介物件①

『東京都江戸川区 11,800万円』
※2棟一括でのご購入となります。

 

 

~おすすめポイント~

*23区内×JR総武線沿い
*利回り7.5%超×満室稼働中
*実勢土地値≧売買価格
*平成23年外壁・鉄部修繕済
*積水ハウス施工

 

=====《 物件概要 》==========

■所在地  :江戸川区平井7丁目
■交通   :JR総武線『平井』駅 徒歩13分
■土地面積 :約337.18㎡(約101坪)
■建物面積①:約157.46㎡
■建物面積②:約182.52㎡
■構造   :軽量鉄骨造2階建
■建築年月①:昭和61年11月
■建築年月②:昭和58年3月
■物件価格 :11,800万円
■想定利回り:約7.52%(満室稼働中)
■間取り① :1K×2戸、2DK×4戸
■間取り② :2DK×6戸
■その他  :積水ハウス施工


【実勢土地値について】

本物件周辺の土地は
約125万円/坪で成約しております。

 

成約坪単価:125万円/坪

 

 

成約坪単価:127万円/坪

仮に本物件を125万円/坪とすると
約101坪×125万円=12,625万円と
売買価格≦実勢土地値となる見込みです。


【 積算評価額 】

《 土地 》

路線価:23.5万円/㎡
土地面積:337.18㎡

⇒約7,923万円

《 建物 》

2棟ともに法定耐用年数を超えているため、
積算評価は0となります。


【 固定資産税評価 】

土地 65,289,840円
建物   5,018,700円


【 減価償却費について 】

購入申込書をもって売主様と交渉になりますが、
建物割合5割で調整した場合、
年間最大1,180万円が減価償却費として
費用計上可能です。




ご紹介物件②

『千葉県市川市 7,980万円』




~ おすすめポイント ~

* 東京メトロ東西線「南行徳」駅
* 利回り 約8.73%×満室稼働中
* 物件価格に対して約80%以上の実勢土地値

=========《物件概要》=========

所在地  :市川市福栄4丁目
交通   :東京メトロ東西線「南行徳」駅 徒歩約15分
土地面積 :約274.15㎡(約82.93)
建物面積 :約256.4㎡(約77.56坪)
構造   :木造スレート葺 2階建
建築年月 :平成2年5月(築31年)
物件価格 :7,980万円
想定利回り:約8.73%(満室稼働中)
■間取り  :1DK × 8戸、1K × 4戸

       

実勢土地値 】

本物件周辺での成約事例を調べますと
以下の通りとなっております。



仮に本物件を77.8万円/坪とすると
約82.93坪×77.8万円=約6,450万円
となる見込みです。

物件価格に対して、
約80%の実勢土地値となります。

上記をご覧いただければ
お分かりいただけるかと思いますが、
坪単価100.1万円~81万円
成約事例も多数ございます。

そのため、物件価格に対して
8割以上の実勢土地値期待できそうです。



【 積算評価 】

《 土地 》

路線価:17.5万円/㎡
土地面積:274.15㎡

⇒約4,972万円

《 建物 》

建物は法定耐用年数を超えているため、
積算評価は0となります。


【 固定資産税評価 】

土地 39,050,200円
家屋   3,501,911円


【 減価償却費について 】

購入申込書をもって売主様と交渉になりますが、
建物割合5割で調整した場合、
年間最大997万円が減価償却費として
費用計上可能です。


仮に、上記2物件を併せて
お取り組み頂くこととなった際には、
年間最大2,177万円の減価償却費が
経費計上可能となる計算です。


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物件情報について

地積、建物床面積、仕様に変更が生じる場合があります。
図面と現況が異なる場合には現況を優先します。
物件情報は最新のものをご提供させて頂きますが、万一売約済の場合はご容赦ください。
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