《税圧縮案件》利回り約9.5%×本八幡エリア｜担 当：黒 川

案件② 8,980万円

本物件は価格改定に加え
建物割合の調整が検討可能となりましたので、
税圧縮案件としてご紹介をさせて頂きます。

 

＝＝＝＝＝《　物件概要　》＝＝＝＝＝

■所在地　　：千葉県市川市宮久保
■交通　　　：京成本線「京成八幡」駅 徒歩19分
      　            都営新宿線「本八幡」駅 徒歩20分
                    ＪＲ総武線「本八幡」駅  徒歩22分
■土地権利　：所有権
■土地面積　：約264.36㎡（約79.97坪）
■都市計画　：市街化区域
■用途地域　：第一種中高層住居専用地域
■防火指定　：22条指定区域
■高度指定　：第一種高度地区
■建蔽・容積：60％ / 200％
■建物面積　：約260.70㎡（約78.86坪）
■構造　　　：木造2階建
■建築年月　：昭和63年6月（築34年）
■物件価格　：9,500万円　　⇒　8,980万円
■想定収入　：8,580,000 円
■想定利回り：約9.03%　　⇒　　約9.5％
■接道　　　：南東側 公道 幅員約4.3ｍ　
■間取り　　：1K×20戸(17戸稼働中)


【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】
管理会社への連絡／近隣への聞き込み／
他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、
お取引できない場合がありますのでご注意ください。

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【　アクセス　】

本物件は、「京成八幡」駅・「本八幡」駅
が最寄り駅です。

本八幡駅からは、
新宿へ直通約30分で行ける他に
船橋駅 直通約7分など、
千葉方面へのアクセスも良好です。

また、JR本八幡駅から
徒歩5分程度の場所には京成八幡駅があり、
こちらは、JR・都営新宿線の駅から
地下通路で連結しています。

京成線を利用すれば
上野へも一本でアクセスすることができ、
3路線を利用できる点に関して、
都内へ通勤する人にとって心強い環境
と言えそうです。

【　エリア　】

本物件から、
徒歩 約7分の所に大学、

徒歩約20分前後の所に
「京成八幡」駅・「本八幡」駅
が位置しています。


本八幡周辺には、
スーパーや飲食店の他に、
パティオ本八幡/シャポー本八幡といった
複数のショッピングモールなど、
多くの商業施設で充実しています。

そのため、
日用品や食品、衣料品など
一般的に生活に必要とされるものは、
ほとんど駅周辺で済ませる事が出来、
生活利便性の高さが覗えそうです。

また、市川市のエリアの
地価ランキングをみても、
京成八幡が1位、本八幡が2位と、
八幡エリアが人気なのは
お分かり頂けるかと思います。

https://tochidai.info/chiba/ichikawa/ 

【　修繕　】

本物件に置かれましては、
2021年10月に大規模修繕工事を実施予定
となっております。
 
修繕の内容としましても、
外壁・屋根・階段・廊下等塗装などの
外装補修の他に、
空室の2部屋をフルリニューアル
の予定です。

 

 上記の内容から本案件は、
賃貸需要や修繕の面でも
リスクを低く抑えられており、
築古物件の中でも運用しやすく、
将来性も見込める
物件と言えるのではないでしょうか。

【　収支　】

直近3期分のご年収によりますが、
本物件にお取り組みをされる際の融資条件は
【 2.5％ 期間25年 90％融資 】
がご検討いただけます。

なお、本物件は、
建物割合の調整が相談可能となっておりますので、
仮に、建物割合を50％に調整をした場合、
最短4年で償却が可能となるため、
年間最大1,123万円を減価償却費として
費用計上ができます。

上記条件での想定収支は下記のようになります。



年間最大1,123万円を減価償却費に
費用計上が可能となることから、
帳簿上収支において約563万円の赤字を
作れるため、約282万円の税効果が見込まれます。

想定される自己資金約1,525万円に対し、
約597万円の税引き後収入が見込まれるため、
約3年で自己資金が回収となる計算です。

「本八幡」という賃貸需要が見込めるエリアにて、
大規模修繕済みで利益がブレにくく、
税効果を活かすことで短期的なＣＦを受けて、
次なる投資に繋げるのはいかがでしょうか。