都内・高積算の大手ハウスメーカー施工の土地値AP

2020/01/27

本日は都内で土地積算90%超
大手ハウスメーカー施工のファミリータイプ1棟アパートをご紹介です。

土地積算が高いため銀行評価が伸びやすいことも想定され、
お客様によっては金利2%台・期間30年・9割融資が検討されます。

おすすめポイント
☆資産性◎ 積算90%超、実勢土地値≧売買価格
☆公道角地×敷地面積 約90坪
☆大手ハウスメーカー施工 3DK×4部屋(各部屋約50㎡)



《物件概要》
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■所在地   :東京都小平市鈴木町
■交通①   :西武新宿線「花小金井」駅 徒歩22分
■交通②   :JR中央線「武蔵小金井」駅 バス14分、バス停徒歩8分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :298.56㎡(約90.31坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種低層住居専用地域
■建ぺい率  :50%
■容積率   :80%
■建物面積  :203.12㎡(約61.44坪)
■構造    :軽量鉄骨造2階建
■建築年月  :平成1年9月(築31年)
■物件価格  :6,180万円5,780万円
■想定家賃収入:428.4万円
■満室利回り :6.93%→7.41%
■接道①   :南側 公道幅員4m・接面14.8m
■接道②   :西側 公道幅員4m・接面18.2m
■間取り   :3DK×4戸+駐車場6台付き(4/4戸 満室稼働中
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【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡 近隣への聞き込み 他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。






【資産性】

上記の通り土地積算として約5,227.8万円が見込めます。
これは売価5,780万円に対して
90.4%と高い割合を占めております。


またREINSにて「小平市鈴木町1丁目」の土地成約事例を調べると
下記の結果となりました。


このように成約事例では坪約70~85万円程度での取引がございます。

本地は幅員4mの公道角地かつ整形地でございますので、
堅めに見積もって坪70万円と仮定すると
70万円/坪×90.31坪=6,322万円 > 売価5,780万円 
と売価を上回る土地値が想定されます。


本物件のように土地の積算評価が高い物件は、
金融機関の信用棄損が少なく運用が可能で、
また土地値の下支えが見込めるため、
出口を見据えた堅い投資が想定されるのではないでしょうか。


【エリア】
本物件は西武新宿線『花小金井』駅を最寄り駅とする軽量鉄骨造のアパートでございます。
上記駅から新宿駅まで24分大手町駅まで33分と都心部へのアクセスが良好です。




そしてこの花小金井」駅は、駅前の再開発プロジェクトが完了し、
駅北側にはスーパーや商店街・公共施設などが建ち並び、南側には緑道が広がっているため
生活のしやすい環境が広がっております。



【相場賃料×賃貸需要】

花小金井駅周辺を上記条件で検索すると「約7.3万円」でございました。
本物件の戸当り賃料は「約7.2万円」であるため、
相場通りの賃料といえそうです。


そして築年数から考えると底値賃料圏に入っていると考えられるため、
今後の大幅な賃料下落は考えづらいのではないでしょうか。


そして小平市の人口分布をみると次の通りでございます。

少子高齢化が進む中でこのような30~40代10歳未満の子供が多い分布から
市内にはお子様のいるご家族が多く住んでいるようです。

本物件から300m以内に2つの公立小学校があるため
本物件の間取りとマッチしたファミリー層の賃貸需要が想定できるのではないでしょうか。


【融資・想定収支】
本物件は土地積算評価が高いため、
金融機関の評価も伸びやすいことが想定されます。

・ご年収:700万円程度~
・居住地:一都三県
・お借り入れの少ない方
上記の内容に当てはまる方ですと、
金利2%後半・期間30年・9割融資>が検討頂けそうです。

~想定簡易シミュレーション~

満室想定賃料: 約428.4万円
空室損運営費:▲約 98.5万円(23%想定)
ローン返済額:▲約254.8万円
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税引前CF  :  約 75.1万円

本物件のCFは年間約75.1万円とそれほど潤沢とは言えませんが、
前述したように土地値の下支えが見込めるため
CFの積み上がり元本返済純資産増加として見込みやすい物件でございます。


また売価の9割を超える積算評価が試算されるため、
9割融資で購入した場合、借り入れ額≒積算評価となります。

そのため、購入時からB/S上の毀損を抑えられ、
元本の返済分が純資産の増加に繋がるため、
規模拡大をお考えの方にもマッチした物件ではないでしょうか。


都内で土地積算90%と高い積算評価から信用棄損せずに運用が可能で、
土地値の下支えが見込めるため、売却時に損をしにくい堅い投資が想定出来るのではないでしょうか。


想定収支やレントロール等詳細資料が欲しい方、
融資のご相談等は下記フォームよりお問い合わせください。


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