《JR山手線「目黒」駅×新築物件》土地値約7割超/土地約55坪(価格:20,700万円)

2020/12/17

いつもご覧頂きありがとうございます。
ファミリーエージェント鈴木です。

JR山手線「目黒」駅徒歩13分 】にて

実勢土地値≒売買価格の75%超

”新築物件”が出てまいりましたので、
ご案内をさせて頂きます。


山手線沿線で土地値割合が高い新築物件という事で
希少な案件ではないでしょうか。

詳細は以下をご覧ください。



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《 物件詳細: A 》

■場所        :目黒区目黒3丁目
■交通        :JR 山手線「目黒」駅徒歩13分
■土地権利      :所有権

■用途地域      :第一種低層住居専用地域
建ぺい率      :60%
■容積率         :150%

■土地面積 A棟:183.25 ㎡(約55.43坪)
■都市計画      :市街化区域
■建物
面積 A棟:223.59㎡(約67.63坪)
■構造            :木造コロニアル葺3階建
■建築年月      :令和2年4月築
■物件価格A棟 :20,700万円
■年間賃料A棟 :約1,140万円
想定利回り  :5.50
■間取り         :1R+ロフト付き×2戸/ 1R×7戸
■接道            :南側 幅員約3.6m

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= JR山手線沿線「目黒」駅徒歩13分 =




本物件最寄り「目黒」駅については
・JR山手線
・東京メトロ南北線
・都営三田線
・東急目黒戦線
上記4沿線が利用可能な駅でございます。

東京都内から各方面を結ぶ
上記沿線を“一駅で”利用可能という事だけで、

十分にエリアの優位性が高い
お分かり頂けるかと思います。





本物件のエリアという事であれば、
一部屋当たりの賃料も高く取る事ができ25㎡ | 約10万円/月額
「経費負け」を起こしにくくなるというのも特徴の一つになります。


想定レントロール







= 積算評価・実勢土地値


冒頭にも記載を致しました通り、
本物件最大の特徴と致しましては

 実勢土地値≒売買価格の約75%

を占める点にございます。


《実勢土地値》






下記「収支」の欄にも記載をしておりますが、
仮に
 金利1.5% 期間30年 80%融資 】での試算をした場合、
土地値と残債の比較をした図が、以下の通りになります。




自己資金を20%投下した際のシミュレーションですと
「2~3年目」で実勢土地値が残債を上回る試算ございます。


仮に、10年目に売却を想定したとしても

価格:17,000万円/利回り:5.7%/築10年
(※賃料下落= 1%/年で試算|実勢土地値≒売買価格の約86%)
 


上記スペックであれば
” 山手線沿線×築浅物件×土地値物件 ”が想定される故、
高い確率で売却を見込んでいく事が
可能になる案件ではないでしょうか。


=収支=

新築物件の強みと致しまして、
 低金利 」×「長期融資」を見込んでいく事が可能な点にございます。

仮に融資条件を
金利:1.5%/融資期間30年/ 80%融資 】にて
お取組みをした場合、


《  想定収支 》

満室想定賃料 : 1,140万円
空室損・運営費:▲ 208万円
ローン返済  :▲ 685万円
-------------------------------- 
計      :  247万円

上記のような試算になります。


なお、本物件については「収支」が最大の特徴ではございません。

上記にも記載をさせて頂きましたが、
現状で既に十分に土地の価値を見込んでいける(出口が固い)中で、
山手線沿線と運用中も低リスクの投資
想定していく事が出来る点にあります。


本物件の詳細資料、
また個別具体的な収支シミュレーションをご希望の際は
下記連絡先までご連絡下さい。

最後までご覧頂きありがとうございました。

担当 :鈴木
メール:suzuki.h@family-group.jp
Tel   :070- 4579-4095

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