《JR山手線「目黒」駅×新築物件》土地値約8割/積算約7割 2棟案件

2020/06/11

いつもご覧頂きありがとうございます。
ファミリーエージェント鈴木です。

JR山手線「目黒」駅徒歩13分 】にて

実勢土地値≒売買価格の80%超
積算価格≒売買価格の70%超

”新築物件”が出てまいりましたので、ご案内をさせて頂きます。

通常、「物件評価」と「売買価格」の乖離が大きく起こる新築物件ですが、
山手線沿線で土地値割合が高く、かつ評価も高く見込める
希少な案件ではないでしょうか。

詳細は以下をご覧ください。



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《 物件詳細: A 》

■場所        :目黒区目黒3丁目
■交通        :JR 山手線「目黒」駅徒歩13分
■土地権利      :所有権

■用途地域      :第一種低層住居専用地域
建ぺい率      :60%
■容積率         :150%

■土地面積 A棟:183.25 ㎡(約55.43坪)
■都市計画      :市街化区域
■建物
面積 A棟:223.59㎡(約67.63坪)
■構造            :木造コロニアル葺3階建
■建築年月      :令和2年4月築
■物件価格A棟 :1億9,700万円
■年間賃料A棟 :約1,140万円
想定利回り  :5.79
■間取り         :1R+ロフト付き×2戸/ 1R×7戸
■接道            :確認中
■その他①      :7月完了検査予定
■その他②      :劣化対策等級3級取得

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《 物件詳細: B棟 》

■場所           :目黒区目黒3丁目
■交通           :JR 山手線「目黒」駅徒歩13分
■土地権利     :所有権

■用途地域     :第一種住居地域
建ぺい率     :60%
■容積率        :150%

■土地面積B棟:194.65㎡ (約58.88坪)
■都市計画     :市街化区域
■建物
面積B棟:245.86㎡(約74.37坪)
■構造           :木造コロニアル屋根3階建て

■建築年月     :令和2年4月築
■物件価格B棟:1億8,800万円
■年間賃料B棟:約1,046万円

想定利回り :5.57
■間取り        :1R+ロフト付き×2戸/ 1R×6戸
■接道           :確認中
■その他①     :7月完了検査予定 
■その他②     :劣化対策等級3級取得

【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/不動産会社への問い合わ合わせは情報漏洩となり、
お取引できない場合がございます
のでご注意ください。
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本物件は、前提と致しまして
価格帯が大きくなる物件でございますので
諸費用のみでも【約1,300万円】かかる内容でございます。


融資額⇒自己資金+諸費用(A棟での試算)

・90%資金⇒ 約3,300万円
・80%資金⇒ 約5,300万円
・70%資金⇒ 約7,280万円

上記のように、一定まとまった資金が必要になりますので、
予めご了承いただいればと思います。



= JR山手線沿線「目黒」駅徒歩13分 =




本物件最寄り「目黒」駅については
・JR山手線
・東京メトロ南北線
・都営三田線
・東急目黒戦線
上記4沿線が利用可能な駅でございます。

東京都内から各方面を結ぶ
上記沿線を“一駅で”利用可能という事のみで、

十分にエリアの優位性が高い事は、お分かり頂けるかと思います。




本物件のエリアという事であれば、
一部屋当たりの賃料も高く取る事ができ25㎡ | 約10万円/月額
「経費負け」を起こしにくくなるというのも特徴の一つになります。


想定レントロール





= 積算評価・実勢土地値 ⇔ 残債


冒頭にも記載を致しました通り、
本物件最大の特徴と致しましては

実勢土地値≒売買価格の約80%
積算評価≒売買価格の約70%

を占める点にございます。(B棟での試算)

《積算合計》





《実勢土地値》






下記「収支」の欄にも記載をしておりますが、
仮に
金利1.8% 期間30年 80%契約】での試算をした場合、
残債・土地値と残債の比較をした図が、以下の通りになります。




自己資金を20%投下した際のシミュレーションですと
「11〜12年目」で積算価格が残債を上回る試算ございます。


仮に12年目に売却を想定し、
万が一
残債≒売買価格」価格付けをしかたとかしてるもも

価格:11,000万円/利回り:9.3%/築11年(※賃料下落= 1%/年で試算)

とか、現在市況に流通をしている物件と比較をしても
上記スペック
であれば
非常に高い確率で売却を見込んでいく事が可能になる案件ではないでしょうか。



=収支=

新築物件の強みと致しまして、
 低金利 」×「長期融資」を見込んでいく事が可能な点にございます。

仮に融資条件を
金利:1.8%/融資期間30年/ 80%融資 】にて
お取組みをした場合、


《 B棟想定》

満室想定賃料 : 1,046万円
空室損・運営費:▲ 188万円
ローン返済  :▲ 649万円
-------------------------------- 
計      :  209万円

上記のような試算になります。


なお、本物件については「収支」が最大の特徴ではございません。


上記にも記載をさせて頂きましたが、
現状で既に十分に土地の価値を見込んでいける(出口が固い)中で、
山手線沿線と運用中も低リスクの投資
想定していく事が出来る点にあります。


本物件の詳細資料、
また個別具体的な収支シミュレーションをご希望の際は
下記連絡先までご連絡下さい。

最後までご覧頂きありがとうございました。

担当 :鈴木
メール:suzuki.h@family-group.jp
Tel   :070- 4579-4095

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