《JR山手線「目黒」駅×新築物件》土地値約7割超/土地約55坪（価格：20,700万円）

いつもご覧頂きありがとうございます。
ファミリーエージェント鈴木です。

【 JR山手線「目黒」駅徒歩13分 】にて

・実勢土地値≒売買価格の75％超

”新築物件”が出てまいりましたので、
ご案内をさせて頂きます。

山手線沿線で土地値割合が高い新築物件という事で
希少な案件ではないでしょうか。

詳細は以下をご覧ください。

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《　物件詳細：　A棟　》

■場所　　      ：目黒区目黒3丁目
■交通　　      ：JR 山手線「目黒」駅徒歩13分
■土地権利      ：所有権
■用途地域      ：第一種低層住居専用地域
■建ぺい率      ：60％
■容積率         ：150％
■土地面積 A棟：183.25 ㎡（約55.43坪）
■都市計画      ：市街化区域
■建物面積 A棟：223.59㎡（約67.63坪）
■構造            ：木造コロニアル葺3階建
■建築年月      ：令和2年4月築
■物件価格A棟 ：20,700万円
■年間賃料A棟 ：約1,140万円
■ 想定利回り  ：5.50 ％
■間取り         ：1R+ロフト付き×2戸/ 1R×7戸
■接道            ：南側　幅員約3.6ｍ

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= JR山手線沿線「目黒」駅徒歩13分 =




本物件最寄り「目黒」駅については
・JR山手線
・東京メトロ南北線
・都営三田線
・東急目黒戦線
上記4沿線が利用可能な駅でございます。

東京都内から各方面を結ぶ
上記沿線を“一駅で”利用可能という事だけで、
十分にエリアの優位性が高い事は
お分かり頂けるかと思います。




本物件のエリアという事であれば、
一部屋当たりの賃料も高く取る事ができ（25㎡ | 約10万円/月額）
「経費負け」を起こしにくくなるというのも特徴の一つになります。


〜 想定レントロール 〜






= 積算評価・実勢土地値 ＝


冒頭にも記載を致しました通り、
本物件最大の特徴と致しましては

 実勢土地値≒売買価格の約75％

を占める点にございます。


《実勢土地値》






下記「収支」の欄にも記載をしておりますが、
仮に【　金利1.5％ 期間30年 80％融資　】での試算をした場合、
土地値と残債の比較をした図が、以下の通りになります。

自己資金を20％投下した際のシミュレーションですと
「2～3年目」で実勢土地値が残債を上回る試算でございます。


仮に、10年目に売却を想定したとしても

【 価格：17,000万円/利回り：5.7％/築10年
（※賃料下落= 1％/年で試算｜実勢土地値≒売買価格の約86％）】 

上記スペックであれば
” 山手線沿線×築浅物件×土地値物件 ”が想定される故、
高い確率で売却を見込んでいく事が
可能になる案件ではないでしょうか。


＝収支＝

新築物件の強みと致しまして、
「 低金利 」×「長期融資」を見込んでいく事が可能な点にございます。

仮に融資条件を
【 金利：1.5％/融資期間30年/ 80％融資 】にて
お取組みをした場合、


《  想定収支 》

満室想定賃料　：　1,140万円
空室損・運営費：▲　208万円
ローン返済　　：▲　685万円
-------------------------------- 
計　　　　　　：　　247万円

上記のような試算になります。


なお、本物件については「収支」が最大の特徴ではございません。

上記にも記載をさせて頂きましたが、
現状で既に十分に土地の価値を見込んでいける（出口が固い）中で、
山手線沿線と運用中も低リスクの投資を
想定していく事が出来る点にあります。

本物件の詳細資料、
また個別具体的な収支シミュレーションをご希望の際は
下記連絡先までご連絡下さい。

最後までご覧頂きありがとうございました。

担当　：鈴木
メール：suzuki.h@family-group.jp
Tel　  ：070- 4579-4095