【土地約95坪×駅徒歩5分】明大前15,110万円【実勢土地価格≧売価】

2019/12/11

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ファミリーエージェント高田です。

【 「明大前」駅徒歩5分×実勢土地価格≒売買価格 】
の稀少価値の高い物件のご紹介です!


◆税圧縮効果大!
償却期間5年で取れるため、単年で取れる減価償却費を大きく計上できます!
所得の高い方であれば、所得税・住民税の大幅な圧縮が可能です!

◆住宅用出口◎!
実勢土地価格が約17,000万円と売価を超える可能性もございます!
解体費や退去費を見込んでも十分利益が見込める内容です!



築年数や物件価格から融資の難易度は高い物件ですが、
お取組み頂ける方は、出口まで見据えて大きなリターンが見込める案件です!

《 物件概要 》
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■所在地   :東京都杉並区和泉2丁目
■交通    :京王・井の頭線「明大前」駅徒歩5分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :314.75㎡(約95.21坪)
■都市計画  :市街化区域
■建ぺい/容積   :50% / 100%
■建物面積  :285.26㎡(約86.29坪)
■構造    :軽量鉄骨造2階建
■建築年月  :昭和62年1月
■物件価格  :15,110万円
■想定家賃収入:約974.4万円
■満室利回り :約6.44%
                            →仲介手数料不要・登記費用売主負担により利回り約6.76%相当
■接道    :南東側 約4.5m 私道
■間取り   :1K×12戸(現在11戸/12戸稼働中)

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

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◆税圧縮効果について

本物件は、土地と建物の按分が6:4で設定されており、
減価償却期間が5年取れるため、単年で約1,209万円の減価償却費計上が可能です!

例えば、下記のようなシミュレーションも可能です。


◆売却出口について

本物件は、以下のように2区画に分けて住宅用地としての売却が想定されます。



1区画:約160万/坪
95.21坪÷2=47.6坪 → 約7,616万円     
                                                                      
                                                                           
2区画:約200万/坪                                                                           
95.21坪÷2=47.61坪 → 約9,522万円   


1区画+2区画=約17,138万円

となり、売価15,110万円を超える想定が可能です。


また、住宅用地として売却する場合、

・解体費用
・退去費用

も想定する必要がございます。

解体費については、軽量鉄骨造の場合、
建物の延床面積に対して、5~10万円/坪がかかってくるため、
本物件の場合、約647万円(約86.29坪×8万円)が想定されます。

退去費用については、年間家賃の半分(約465万円)が想定されます。

以上をすべて加味した5年間の運用シミュレーションは、




となります。

ご興味を持っていただける方は、下記フォームよりお問い合わせください。

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