【積算約4000万オーバー!】23区内×利回り約8%一棟アパート!

2020/04/15

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェント高田です。


~おすすめポイント~

◆積算約4,000万円オーバー!
→銀行評価毀損もなく、元金返済そのまま純資産増加に!


◆フルローン×30年融資検討可!
→その後の買い増しもフルローンで検討でき、3棟4棟と資産拡大も!


◆2面接道×土地約178坪!
→土地活用の自由度が高く、建て替えも検討可!


大幅な価格変更により、積算評価が売価を約4,000万円上回る内容です!
23区内でこれだけの資産価値が高い案件は珍しいのではないでしょうか。

 


《 物件概要 》

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■所在地 :東京都練馬区桜台
■交通  :西武池袋線「桜台」駅徒歩12分
               :東京メトロ有楽町線「氷川台」駅徒歩12分
■土地権利:所有権
■土地面積:591.36㎡(約178.88坪)
■都市計画:市街化区域
■用途地域:第一種低層住居専用地域
■建ぺい率:50%
■容積率 :100%
■建物面積:238.48 + 208.68㎡
■構造  :軽量鉄骨造 2階建
■建築年月:昭和63年築、昭和59年築
■物件価格:19,000万円 → 16,700万円
■満室収入:約1335.2万円
■満室利回:約7.99%
■接道  :西側 公道 約4.0m
     :南側 公道 約4.0m
■間取り :2DK×6戸+1K×12戸
■その他 :2棟バルク

 

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。
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◆土地評価について


本物件の最大の特徴は、
土地の積算評価が売買価格を超えているという点です。


前面の路線価:35万円/㎡

土地積算評価:約20,690万円 >> 売買価格(16,700万円)

となり、約4,000万円もオーバーするないようです。



極端なお話にはなりますが、現金でお取組み頂いても
資産組換えとしても十分に内容の良い物件です。

また、土地条件が【公道×2面接道】良いことも特徴です。

資産>借入でお取組みただける物件ですので、
その後の買い増しも十分にご検討いただける物件ではないでしょうか。


さらに、練馬区で積算評価が高いため、
実勢土地価格も販売価格を大きく超えます。

周辺の土地成約事例を見ますと、

1坪当たり140~150万円で取引されております。

仮に、140万円/坪とした場合、

140万円/坪 × 約178坪 = 約24,920万円


となるため、堅めに想定しても売価を約8,000万円を超える内容です。




◆エリアについて

本物件は、練馬区内で2駅2路線が利用可能で、

・西武池袋線「桜台」駅
・東京メトロ有楽町線「氷川台」駅


がアクセス可能です。

どちらの駅も「池袋」駅に行きやすく、
通勤・通学にも利便性が非常に高いです。


そのため、今後の賃貸需要も十分に見込めるといえるのではないでしょうか。




再三にはなりますが、本物件は利回り約8%と相場よりも高い利回りに加えて、
非常に資産性が高い物件ですので、純資産を増やしやすいです。



 

◆融資・運用について

 

本件は、積算評価が高い案件のため、
《 金利3.6% 期間30年 フルローン 》
でお取組み頂ける可能性がございます。


上記融資の場合、年間収支は

 

満室賃料:約1335.2万円
空室損 :約 106.8万円(8%)
運営費 :約 200.2万円(15%)
返済額 :約 911.1万円
------------------------
年間CF :約 117.1万円

 

となる試算です。(税前)


さらに上述の通り、元本返済が含み益となるため、


6年間累計CF+元本返済=約2,780万円


が純資産増加となります。


そして、本件で資産と負債のバランスを整えて、
その後の買い増しも可能になるため、
別の物件で更なる純資産増加も見込まれます。

 

物件の詳細資料や融資のご相談については、
お気軽にご相談ください。


本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

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