【大幅価格変更】フルローン検討可能な「大宮エリア」土地値AP

2020/05/23

いつもご覧いただきありがとうございます。

本日は県内屈指のターミナル駅「大宮駅を最寄り駅とする

利回り9%超え
×ハウスメーカー施工のアパートをご紹介です。


今回、売主様の都合で約700万円の価格変更となりましたので、
・土地積算=売価の約84%
・公道接道 整形地 約80坪
・利回り9%超え、空室修繕済み
・ハウスメーカー施工×
2DK 約42㎡
と好条件が揃った内容となっております。


土地の評価が高いので売却時に値崩れがしにくく、
「CF+元本の返済分」を純資産の増加として見込みやすい物件です。

そして、フルローンでの取り組みも検討可能なため
自己資金を抑えて取得し、純資産の増加が見込める
投資効率の高い運用も期待されます。





≪物件概要≫
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■所在地  :さいたま市大宮区三橋
■交通   :JR京浜東北線「大宮」駅 バス5分
■土地権利 :所有権
■土地面積 :267.43㎡ (約80.90坪)
■都市計画 :市街化区域
■用途地域 :第二種中高層住居専用地域
■建ぺい率 :60%
■容積率  :200%
■建物面積 :236.02㎡(約71.40坪)
■構造   :軽量鉄骨造2階建
■建築年月 :1987年4月(築33年)
■物件価格 :5,780万円5,100万円
■満室賃料 :464.64万円
■満室利回り:約8.04%約9.11%
■接道   :北西 公道 約8.7m 接面 約15.6m
■間取り  :2DK×6戸+P2台付き
■備考   :直近4部屋リフォーム済み
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【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。


【 資産性 】

本物件は土地の評価が高いことが大きなポイントでございます。


~土地積算評価~


前面の路線価が16万円/㎡でございますので
16万円/㎡× 267.43㎡≒4278万円
本地の土地積算評価となります。

そのため、現在の売価5,100万円に対して
約84%の水準でございます。


~周辺成約事例~



次に、本地周辺の土地成約事例を調べてみると昨年度の事例で
「奥に長い長方形の土地」が坪約61.9万円~64万円で取引されておりました。


本物件は売価5,100万円÷約80.9坪≒坪約63.0万円となるため、
2区画に分けて「奥に長い長方形の土地」として考えても
売買価格≒実勢土地値が見込めるのではないでしょうか。


このように土地の評価が出ている物件は
評価軸として土地値の下支えが見込めるため
売却時に値崩れがしにくいことが特徴でございます。



【 エリア 】




本物件は
県内屈指のターミナル駅「大宮」駅を最寄り駅としており
関東圏内各方面へのアクセスも良好なエリアです。

そのため、通勤通学など様々な人が利用しており、
JR東日本の駅の中で8番に多い
1日約51.6万人の乗降客数を誇っております。




また、構内に「ルミネ」や「エキュート」に直結しているほか、
駅周辺には「大宮アルシェ」や「そごう」といった大型のショッピング施設や
飲食店やコンビニなども多くございますので、生活に便利な住環境が広がっております。


1日50万人超えの乗降客数を誇るターミナル駅を最寄り駅として
駅周辺に生活に便利な環境が整っておりますので、
安定した賃貸ニーズが期待できるのではないでしょうか。



【 収支・運用について 】

本件は土地の資産性が高い物件でございますので、
お客様のご状況によって下記の融資が想定されます。

1.金利2%半ば/期間20~25年/8割融資
2.金利2.9~3.3%/期間30年/フルローン(要共同担保)
3.金利3.6%/期間30年/フルローン


特に、ご年収700万円~/金融資産1,000万円以上の方には
3.のフルローン(自己資金 約350万円)でお取り組み頂けそうです。

~想定簡易シミュレーション~
<金利3.6%・期間30年・フルローン>の場合

満室想定賃料: 約464万円
空室損運営費:▲約116万円(25%想定)
ローン返済額:▲約278万円
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税引前CF  :  約 70万円


そして、本件のように土地値の下支えが見込める物件は
売却時に大幅な値崩れがしにくい
ため、
元本の返済分を純資産の増加」として見込みやすいことが特徴です。




本件の場合、年間のローン返済額のうち
約97万円(1年目)は元本の返済分でございますので、
5年間…約517万円、10年間…約1137万円の元本返済が進みます。

そのため、税前CF+元本の返済分でみると、
年間約160万円の純資産の増加が試算されます。


利回り9%を超える収益性土地値の下支えが見込めるため
一定のCFを得ながら元本返済を進めていく事で
「純資産の増加」が見込みやすい物件ではないでしょうか。


販売図面・レントロール等の詳細資料が欲しい方、
融資や運用等のご相談は下記フォームよりお問い合わせください


最後までご覧いただきありがとうございました。


担当:坂間 純悟
Mobile:070-4565-9336
Email:sakama@family-group.jp
LINE:https://works.do/R/ti/p/sakama@family-group.jp

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