【積算評価≒物件価格×耐用年数内】新松戸2棟バルク

2020/07/15

●耐用年数内×積算評価≒物件価格
●乗降客数約7.8万人「新松戸」駅最寄り


本日ご紹介する物件は、
耐用年数内かつ
積算評価≒物件価格のため
銀行評価が高く見込める内容となっております。

土地の資産性が高く、
元本返済分を含み益とみなせるため、
バランスシートを気にされている方必見です。

詳細は以下ご覧ください。





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《物件概要》

■所在地  :松戸市三ヶ月
■交通   :JR常磐線・武蔵野線「新松戸」駅 徒歩15分
■土地権利 :所有権
■用途地域 :第一種中高層住居専用地域
■建ぺい率 :60%
■容積率  :200%
■土地面積 :803.60㎡(約243.09坪)
■都市計画 :市街化区域
■建物面積 :430.08㎡(約130.10坪)
■構造   :軽量鉄骨造2階建
■建築年月 :2004年9月 築16年
■物件価格 :12,700万円
■想定年収 :約845万円
■満室利回り:約6.7%
■間取り  :2LDK×8戸
■接道   :北側 約6m 公道
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【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。



ポイント 積算評価


本物件の前面道路の固定資産税路線価は
12.5万円/㎡でございます。



したがって
土地積算評価:10,045万円
⇒物件価格の約79%(10,045万/12,700万)
となります。

さらに本物件は耐用年数内でございますので、
建物積算評価が概算で2628万円となり

土地積算評価と合計すると
物件価格の約100%(12,673万/12,700万)
に上ります。

そのため金融機関の評価が高く見込め、
融資付けのしやすさに繋がってきそうです。



ポイント アクセス


本物件の最寄り駅は
JR常磐線・武蔵野線「新松戸」駅
でございます。

人口50万都市の松戸市で
「松戸」駅に次ぐ乗降客数を誇り、
1日で約7.8万人が利用しております。





武蔵野線が千代田線直通のため
上野」「秋葉原」「東京
といった都内の主要駅まで
乗り換えなしで30~40分でアクセスでき、
都内へ通勤・通学される入居者様にとって
利便性の高い駅かと存じます。



ポイント 駐車場完備


本物件は最寄りの「松戸」駅から
すぐの立地とは言えませんが、
全住戸分の駐車場が完備されております。


「入居付け」に関して、
駅距離を気にされる方もいらっしゃるかと存じますが、

2LDKという間取りから
ファミリーの入居が考えられることを踏まえると

落ち着いた生活環境と駐車場を確保できる点は
ストロングポイントになってくるのではでしょうか。



ポイント 融資想定

①金利2.75% 融資期間30年 融資割合9割 (頭金約1270万円)
※ご年収700万円以上、お借り入れの少ない方
②金利2.5% 融資期間25年 融資割合8割 (頭金約2540万円)


こちらでは①の条件での想定収支をご紹介させていただきます。

想定融資①
金利2.75% 融資期間30年 融資割合9割 
(頭金約1270万円)
※ご年収700万円以上、お借り入れの少ない方

満室賃料  約845.2万円
空室損   ▲約67.6円(約8%想定)
運営費   ▲約126.8万円(約15%想定)
返済額   ▲約559.9万円
                                                            
税前収支  約90.9万円


さらに、本物件は土地の下支えがあるため、
売却時に値崩れしにくく
元本返済分を含み益として見込めます。




ご紹介した①の融資条件の場合、
年間の元金返済額が下記の通り約234.9万円なので、
合計約339.6万円(248.7万+90.9万)
の純資産増加が期待できます。



銀行の信用棄損少なくお取り組みいただき、
バランスシートが良好な状態で
今後の買い増しに繋げてはいかがでしょうか。

本物件にご興味がございましたら、ぜひお気軽にお問い合わせください

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