【価格交渉可能性有】東西線「南行徳」駅徒歩8分×利回り8%超え×実勢土地値over

2020/05/21

いつもご覧頂きありがとうございます。
ファミリーエージェントの田頭です。

 

本当ご紹介させて頂きます物件は
《南行徳駅徒歩8分×利回り約8%超×実勢土地値over》1棟APです。

 


本物件につきましては、
6,700万円程度までの価格交渉の可能性が御座います。

 

すると、《利回り約8.66%×積算評価8割超》となるため、
評価も高く出ていることから、買い増しをお考えの方に
是非ご検討頂きたい物件で御座います。

 

おススメポイント
東西線「南行徳」駅徒歩8分
*利回り約8.06%⇒価格交渉後の利回り約8.66%
実勢土地値≧売買価格/価格交渉後、積算評価8割超
B・T別×各戸23㎡
*接道状況◎!(幅員約8.0m公道)
*土地広約74坪×整形地!

 

 

 

 


《 物件概要 》
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■所在地 :市川市欠真間2丁目
■交通  :東京メトロ東西線「南行徳」駅徒歩8分
■土地権利:所有権
■土地面積:約245.59㎡(約74.29坪)
■都市計画:市街化区域
■用途地域:第二種中高層住居専用地域
■建ぺい率:60%
■容積率 :200%
■延床面積:231.86㎡(約70.13坪)
■構造  :木造2階建
■建築年月:1983年3月築(築37年)
■物件価格:7,200万円 → 価格交渉後6,700万円
■想定収入:約580.8万円
■利回り :約8.06% → 価格交渉後約8.66%
■間取り :1R×10戸

■接道  :東側 公道 幅員約8m 
■その他 :J:COMあり

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

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【土地評価について】
本物件の最大の魅力は土地評価の高さです。


路線価:22.5万円
土地積算評価:22.5万円×245.59㎡=約5,525万円
積算評価が物件価格の約82.4%が見込める内容となっております。

 

評価が高いため、信用棄損が少ないため、
買い増しを検討しやすい物件ではないでしょうか。

 

周辺の土地の成約事例を見てみると、
100万円/坪前後で成約しておりました。

 

仮に本物件を100万円/坪とすると、
100万円×74.29坪=約7,429万円(物件価格:6,700万円(価格交渉後))
が見込め、実勢土地値≧売買価格が期待出来ます。

 

そのため、CF+元本返済を「純資産増加」と見ることが出来そうです。

 

 

【エリア・賃貸需要について】
本物件は、東京メトロ東西線「南行徳」駅から徒歩8分の場所に位置しております。

 

・「大手町」駅まで 約20分(直通)
・「東京」駅まで  約40分
・「西船橋」駅まで 約10分
オフィスが集中しているエリアへのアクセスに優れております。

 

「南行徳」駅単体で見ると
1日平均乗降客数は、5万人を超えており、
年々利用者が増えている駅となります。

 

また、本物件のターゲット層である単身者は半数以上となっており、
賃貸需要が見込めるのではないでしょうか。

 

 


【収支・運用】
本物件につきましては評価が出ている為、
下記融資条件が想定出来そうです。

 

①《金利2.75% 期間23年 90%融資》

 

②《金利3.6% 期間30年 100%融資》

 

③《金利2.9%~3.3% 期間30年 80%融資》
(共同担保により、フルローンの可能性あり)

 

仮に①でお取組み頂く場合、
年間賃料 : 約580万円
空室損  :▲約46万円(8%想定)
運営費  :▲約87万円(15%想定)
返済額  :▲約295万円
--------------------------------------
年間収入 : 約152万円

 

となる試算です。

 

本物件は積算評価が高く、賃貸需要が見込みやすいエリアと
高い安全性が見込める内容ではないでしょうか。

 

物件の詳細や融資についてもお気軽にお問合せ下さいませ。
最後までご覧頂きありがとうございました。

 

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担当:田頭
携帯:070-4566-0332
Mail:tagashira@family-group.jp
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