【 港区×約106坪×実勢土地値90%超 】の一棟マンション

2019/10/24

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの高田です。

本日は、
【 港区南青山×約106坪×実勢土地値90%超 】
という資産性の高い物件が出てまいりました。

 

~おすすめポイント~

港区内×約106坪!
土地値約92%!(公道×整形地)
積算約82%!(前面路線価:113万円/平米)
*相場利回り近くで満室稼働中!
内外装修繕済み×新耐震マンション!


港区南青山で資産性の高い新耐震マンションは
稀少性が高いといえるのではないでしょうか。

 

 

《 物件概要 》
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◆所在地     :港区南青山7丁目
◆交通    :東京メトロ銀座線「表参道」駅 徒歩14分
       :東京メトロ半蔵門線「広尾」駅 徒歩14分
◆土地権利  :所有権
◆土地面積  :351.42㎡(約106.30坪)
◆都市計画  :市街化区域
◆建ぺい/容積  :60%/200%
◆建物面積  :735.83㎡(約222.58坪)
◆構造      :鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付3階建
◆建築年月  :昭和63年9月築(築31年)
◆物件価格  :66,400万円 
◆想定家賃収入:2697.6万円
◆満室利回  :4.06%
◆接道    :北西側の幅員約5mの公道に接道
◆入居状況  :満室稼働中!
◆その他   :外壁・内装修繕済み!

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《 資産性について 》

本物件の最大の特徴は、
港区南青山で実勢土地値が90%超である
といったことが挙げられます。

周辺の土地成約事例を見ますと、
580万円/坪前後で取引されています。


(cf:レインズ)

仮に、本物件も580万円/坪とした場合、

580万円/坪 × 約106.3坪 = 約61,654万円


となり、売買価格の約92%となる見込みです。

港区で実勢土地価格の割合が高い物件は珍しいのではないでしょうか。


これに加えて、本物件は積算価格も80%を超えていております。

土地積算:約39,710万円(前面路線価:113万円/㎡)
建物積算:約14,716万円(再調達価額:20万円/㎡)

積算価格:約54,426万円

となり、売買価格の約81.96%となります。

 


(cf:平成30年度全国地価マップ)

 

金融機関の評価も毀損しない内容です。


《 現金を不動産に組み換えることのメリット 》


上記の通り、本物件は土地値が張るため、
現金を不動産に換えることに適した物件となっております。

なぜか・・・
「銀行預金よりもリターンが大きく、資産価値下落リスクが小さい」
からです。

現在の都市銀行の普通預金金利は、「約0.001%」です。
仮に、本物件の売買価格66,400万円を現金で銀行に預けた場合、
単純計算で、6,400円/年の利息、10年間でも64,000円にしかなりません。

他方で、本物件を現金でご購入された場合の収支は、

満室賃料:2697.6万円
経費  : 539.5万円 (20%想定)
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税前収入:2158.1万円

となり、自己資金利回りは「約3.25%」となります。

この内容で10年間運用した場合、
約21,500万円が収入として見込まれます。

よって、銀行に預けるよりもリターンが大きいことは明らかではないでしょうか。

ただ、不動産の場合、資産価値下落リスクがあることも考慮する必要があります。
いくらリターンが大きくても資産価値が下がれば、トータルの利益はマイナスとなってしまいます。

しかし、本物件は土地値の下支えがあるため、大幅な価値下落のリスクは低いため、
リターンを十分に得つつ、出口の安全性も高いといった投資内容が可能となります。


以上より、港区という一等地で
「銀行預金よりもリターンが大きく、資産価値下落リスクが小さい」という特徴を活かし、
眠らせている資金を不動産に組み換えてみてはいかがでしょうか。


ご興味がございましたら、お気軽にご連絡ください。

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担当:高田
Mobile:070-4565-9522
Email:takada@family-group.jp
LINE:https://works.do/R/ti/p/takada@family-group.jp
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