【都内×フルローン可能】駅徒歩7分の土地積算オーバー物件!

2020/06/18

●高利回り×高積算×高実勢土地値の三高物件
流動性の高い価格帯
●底値賃料のためキャッシュフロー維持が期待できる


本日ご紹介する物件は
高利回り×高積算×高実勢土地値三高物件でございます。

土地積算オーバーのため金融機関の信用棄損が少なく
今後の買い増しをご検討されている方にもおすすめです。

底値賃料のためキャッシュフローの維持が期待できるだけでなく、
土地値>物件価格のため
購入価格から大きく下振れせずに売却価格が見込めます。

リスク少なく運用を始められたい方、いかがでしょうか。

詳細は以下ご覧ください。






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《物件概要》

■所在地  :日野市三沢5丁目
■交通   :京王線「高幡不動」駅 徒歩18分
                     多摩都市モノレール「程久保」駅 徒歩7分
■土地権利 :所有権
■用途地域 :第一種低層住居専用地域
■建ぺい率 :40%
■容積率  :80%
■土地面積 :192.42㎡(約58.20坪)
■都市計画 :市街化区域
■建物面積 :121.92㎡(約36.88坪)
■構造   :軽量鉄骨造亜鉛メッキ銅板葺2階建
■建築年月 :昭和51年8月 築44年
■物件価格 :1,740万円
■想定年収 :約180万円
■満室利回り:約10.3%
■間取り  : 2K×4戸
■接道   :南側 約4m 公道
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【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。



ポイント 土地積算オーバー

本物件一つ目の特徴は、
土地の積算価格が物件価格を上回っていることです。

以下の通り、路線価は9.2万円のため、
物件価格に対する土地の積算価格の割合は
約101%(9.2万×192.42/1,740万)となります。


 

土地積算価格>物件価格ということは、
金融機関による物件の担保評価に関して
建物の資産価値の減少を気にせずに済むということです。




金融機関の信用棄損少なく借入を行えるため
今後物件の買い増しをご検討されている方にもおすすめです。


ポイント 実勢土地値オーバー

続いて土地値についてですが、
本物件が位置する日野市三沢の土地価格相場は61.4万円/坪です。



したがって実勢土地値は概算で約200%(61.4万×58.2坪/1,740万)と
物件価格を大きく上回ります。

土地値は経年による価格下落が考えられにくいため
購入価格と同程度の売却価格が見込めます


ポイント
 大手ハウスメーカー施工


本物件は築年数が44年と耐用年数を超えておりますが、
積水ハウス施工の軽量鉄骨造のため
建物コンディションへの安心感があるかと存じます。


ポイント
 エリアの人口推移


本物件は人口増加が続く日野市に所在しています。

2015年度の国勢調査では80%超の市町村が人口減少していたのに対し、
日野市は4,000人以上増加しています。






さらに今後の人口推移の予測においても
2040年までに東京都平均では約2.2%減少するのに対し、
日野市は約0.5%増加する見込みです。

したがって今後の入居者の減少に対する懸念は小さいかと存じます。


ポイント
 賃料相場

本物件の賃料は以下の通り周辺地域で最低額でございます。
 




したがって以下2点が期待できます。

→価格面での競争力があるため、今後の入居付けに期待できる

→すでに底値になっているといえるため、今後の賃料下落のリスクが低い

以上より安定したキャッシュフローを見込めるのではないでしょうか。


ポイント
 融資想定

本物件は土地の積算価格が高いため以下の融資条件が想定されます。

想定融資
金利3.6% 融資期間35年 フルローン (自己資金:約120万円)

満室賃料  約180万円
空室損   ▲約18万円 (約10%想定)
運営費   ▲約23.4万円(約13%想定)
返済額   ▲約87.5万円
                                                           
税前収支  約51.1万円

本物件は賃料下落なく、購入価格とほぼ同額の売却価格が見込めるため
10年後に売却した場合、税前総利益が約590万円、
純資産増加率は509%となります。

頭金なく、これだけの利益が得られることは大きな魅力ではないでしょうか。


ポイント 
売却想定

これまでお伝えしているように、土地積算>物件価格のため
購入価格に近い価格での売却が見込めます

また、仮に更地にして売却する場合
解体費用120万円程度を負担しても総利益は470万円となり
余力が十分にある物件といえそうです。


☑土地値>物件価格で出口見通し◎
☑流動性の高い価格帯・底値賃料により売却想定がしやすい

本物件にご興味がございましたら、ぜひお気軽にお問い合わせください


その他、不動産投資に関する≪個別相談≫も随時承っております。
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最後までご覧頂き、ありがとうございます。

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