~積算価格割合90%以上~【三鷹市/利回り約8.7%(予定)】満室稼働中AP

2020/02/13

いつもご覧頂きありがとうございます。
ファミリーエージェントの柴田です。

本日ご紹介させて頂く物件は、
三鷹市/利回り約8.7%(予定)/満室稼働中
都内にて積算価格割合90%以上の物件のご紹介です。

本件は賃貸需要の高い三鷹市に所在しており、
近隣には戸建てが立ち並んでいることから、
将来的には戸建て用地としての売却もご検討頂けそうです。

さらに!現在の販売価格は3,790万円ですが、
融資の固いお客様につきましては、
3,700万円(利回り約8.7%)まで価格交渉可能と承認を得ております。

ご興味のある方は以下詳細をご覧ください。


--------------------≪物件概要≫---------------------
■所在地  :三鷹市井口2丁目
■交通   :JR中央線『武蔵境駅』バス乗車10分
■土地権利 :所有権
■土地面積 :145.76㎡(約44.09坪)
■都市計画 :市街化区域
■用途地域 :第1種低層住宅専用地域
■建ぺい率 :40%
■容積率  :80%
■建物面積 :125.14㎡(約37.85坪)
■構造   :木造2階建
■建築年月 :平成1年5月(築31年)
■物件価格 :3,790万円
■満室賃料 :323.4万円
■満室利回り:8.53%
■接道   :北 公道 4㎡
■間取り  :1LDK×4戸
■稼働状況 :4/4戸 満室稼働中
■備考①  :バイク置場、駐輪場付
■備考②  :建ぺい率、容積率超過
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《 エリアについて 》
本件はJR中央線『武蔵境駅』バス乗車10分の場所に位置しております。

最寄り駅までの距離は多少ございますが、
本件から徒歩2分の場所にバス停が所在している点、
バイク置場、駐輪場付きの点を踏まえますと、
入居者様の移動手段に問題はなさそうです。


また、徒歩圏内にはスーパーやコンビニ等が点在しており、
同駅周辺には飲食店や買い物施設が充実していることから、
入居需要は十分見込んでいけそうです。

武蔵境駅周辺の詳細については下記URLをご参照下さい。
[https://gairanban.com/tokyo/musashisakai/]

《 物件について 》
そもそも、都内にて利回り8%以上の物件が、
市場に出回ることがあまりなく、
本件においては、資産価値も見込める物件でございます。

本件の前面路線価は24万円となっており、
24万円×土地面積(145.76㎡)で試算した場合
積算価格は約3,490万円となります。
※物件価格3,790万円


また、本件はファミリー層からの
人気が高い『武蔵境』エリアに所在しており、
本件周辺は戸建てが多く、
土地形状は整形地となっていることから
売却出口の際には戸建て用地としての売却も検討可能です。

※黄色:共同住宅

※青色:戸建て


しかしながら、
本件は建ぺい率・容積率が超過しており、
ご利用頂ける金融機関が限られてしまうというデメリットがございますが、

都内にて利回り8.53%×積算価格割合90%以上
戸建て用地としての売却も検討可能と、
投資の内容としては良いものになりそうです。

《 融資・収支について 》
本件の収支につきましては、
以下の融資条件をご提案できそうです。

【金利3.9% 期間30年 80%融資】
※三井住友トラストL&Fにて、
既に2,000万円以上のお借入れがある方につきましては、
【金利2.9%】でのお取組みが検討可能でして、

担保余力のある共同担保物件をお持ちの方に関しましては、
フルローンでのお取組みもご提案可能となっております。

〔簡易想定シミュレーション〕

上記より、本件でお取組みをされる場合、
年間CFは約89万円(税前)となる試算です。

本件のCFは潤沢とは言えませんが、
売却価格が積算価格を下回ることは考えにくく、
最終戸建て用地としての売却も検討可能なため、
安全性の高いお取組みが期待できそうです。

また、本件のような積算価格の高い物件にてお取組み頂くことにより
信用棄損の回復が見込んでいけますので、
信用棄損により買い増しがストップされているお客様におかれましては
是非ご検討頂きたい案件でございます。

詳細資料や融資のご相談等、
下記問合わせフォームよりお気軽にお問合せ下さい。

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