『都営大江戸線「森下」駅徒歩2分×低層RC造×土地値物件』H24年屋上防水実施済み(価格:8,850万円)

2020/05/30

いつもご覧頂きありがとうございます。
ファミリ―エージェント鈴木です。


都営大江戸線・都営新宿線「森下」駅より
徒歩2分×低層RC造×価格:8,000万円台 】の
案件が入ってまいりましたので、ご案内をさせて頂きます。


なかなか「23区内駅近RC造」がなかなか出てきにくい中、
価格も「8,000万円台」で「整形地×土地値物件」と
希少性の高い内容となっております。

詳細は以下をご覧下さい。

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《物品詳細》

■場所       :東京都江東区森下一丁目
■交通①    :都営大江戸線「森下」駅徒歩2分
■交通②    :都営新宿線「森下」駅徒歩2分
■交通③    :都営大江戸線「清澄白河」駅徒歩5分
■土地権利   :所有権
■用途地域   :商業地域・近隣商業地域
■建ぺい率 :80%・60%
■容積率  :500%・300%

■土地面積   :95.8㎡(約28.97坪)
■都市計画   :市街化区域
■建物
面積 :197.45㎡(約59.72坪)
■構造       :鉄筋コンクリート造陸屋根3階建て
■建築年月 :平成1年3月(築31年)
■物件価格   :8,850万円
■想定年間賃料 :約577万円
■満室想定利回り:6.5
■間取り:1K×6戸(※満室稼働中)
■接道:南側 公道 幅員約3.1m
■その他:SB部分5.8㎡有り 

【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/不動産会社への問い合わ合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。
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=エリア=

~2駅3路線利用可能!”各駅徒歩5分圏内"~




本物件は
・都営大江戸線「森下」駅徒歩2分
・都営新宿線「森下」駅徒歩2分
・都営大江戸線「清澄白河」駅徒歩5分
の場所に位置をしております。


なお、最寄り駅に関しては上記の通りでございますが、
本物件のようなエリアですと
最寄り駅から2~3駅隣であれば、
徒歩での移動も可能となってまいります。




各沿線、東京都内の主要沿線という事で
その駅近物件となると、自ずと賃貸需要が高い事は
想像に難くない内容かと存じます。





また、このようなエリアの物件については
一部屋当たりの賃料が高く取れる傾向にあり、
いわゆる「経費負け」を起こしにくくなります。


今後入退去が発生した場合に関しても
退去後、直ぐに入居申し込みが入って来たりと
常に満室稼働”を期待出来るのも特徴の一つと言えるでしょう。


=物件・土地値=

~公道接道・間口約13m・整形地~




23区内のこれだけ駅が近い場所となりますと
敷地延長(旗竿地)」や「再建築不可」と
余っている土地を生かした等で、
土地条件等が芳しくない内容が多いですが

・公道接道
・間口 約13m
・整形地

と、土地の資産性も見込んでいけるものとなっております。



また上記周辺の相場から鑑みると、

330万円/坪 】前後

が本物件の土地値になってくるものと想定されます。


すると・・・

330万円×約27坪(SB後)=8,900万円

と、“物件価格(8,850万円)≒売買価格”と考えていく事が出来そうです。


肝心の物件単体で見ても、

・平成24年に屋上防水工事実施済み
・売主負担にて共用部洗浄

と当初のイニシャルコストを低く見積もっていく事も可能でございます。


これだけのエリアですと、
将来的に土地の値段が下がるという事はなかなか考えにくく、
寧ろ、今後の地価上昇の期待値も込みで鑑みると、
本物件が割安であるとも考えるのではないでしょうか。


=収支・運用=

本物件は『 都内(23区内)・好立地 』の案件になりますので、
一定資金投下が可能な方向け”の内容となっております。

こちらは既にお客様のお付き合いのある金融機関等にもよって
融資条件の変化がございますが、

金利1%後半~2%前半 融資期間20年 70%融資

といった内容も考えられるかと思います。
(※上記はあくまで想定になりますので、詳細はご相談下さい。)


本物件に関しては、駅距離・エリア・賃料等々鑑みても、
非常に安定した入居・運用・出口を見込んでいける内容となっております。


詳細資料また個別具体的な収支シミュレーションをご希望の際は、
下記連絡先までご連絡下さいませ。

最後までご覧頂きありがとうございました。

担当:鈴木
Mail:suzuki.h@family-group.jp
Tel:070- 4579-4095

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