【川崎市×利回り11.66%!】低ロット1,750万円×高利回りアパート

2019/12/14

本日は川崎市多摩区にて
1,000万円台×現況利回り11.6%のアパートをご紹介です。


~おすすめポイント~
☆利回り11.6%超!割安賃料にて満室稼働中

☆流動性◎ 低ロット1,750万円×高利回り
☆川崎市多摩区、近隣明治大学・専修大学有り


《物件概要》
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■所在地   :川崎市多摩区枡形2丁目
■交通    :小田急線「向ヶ丘遊園」駅 徒歩17分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :104.29㎡(約31.54坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種中高層住居専用地域
■建ぺい率  :60%
■容積率   :200%
■建物面積  :92.54㎡(約27.99坪)
■構造    :木造 2階建て
■建築年月  :1988年3月(築32年)
■物件価格  :1,900万円1,750万円
■想定家賃収入:204万円
■満室利回り :10.7%11.66%
■接道    :東側 私道 幅員 約4m 接面 約2m ※位置指定道路
■間取り   :1K×6戸(6/6戸 満室稼働中
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【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

【エリア】


本物件の最寄り駅である「向ヶ丘遊園」駅は小田急線の急行停車駅であり、
渋谷」駅まで乗車13分、「新宿」駅まで乗車17分と都内主要駅へのアクサスに優れております。

また本物件から県道13号沿いに南へ進むと明治大学専修大学のキャンパスがあり、
周辺エリアは学生からの賃貸需要も期待されます。


【賃料】

周辺の相場賃料を検索すると、「賃料の安い順」で上記の通りでした。
本物件の戸当たり賃料は約2.8万円となっており最も安い賃料設定となります。

1K・約15㎡/BT同室/外洗濯機と賃貸競争力のある間取りとは言えないものの
本物件より狭い1R・約11㎡の部屋等がある中で
この賃料設定で満室で稼働していることから割安な賃料設定と言えそうです。


次に周辺エリアの家賃相場を調べると上記の通りでございました。

間取りや設備など詳細の条件を指定していないものの、
川崎市多摩区エリア3万円以下で募集されている部屋10件程度しかないことから
本物件は家賃面での優位性が伺えます。

駅距離こそありますが都心部へのアクセスに加え、周辺に2つの大学あることから一定の賃貸需要が想定され、
競合の少ない割安賃料圏のため安定した賃貸需要が見込めるのではないでしょうか。


【融資・運用】
~簡易収支シミュレーション~
<金利3.9%・期間30年・80%融資>
満室想定賃料 : 約204万円
空室損・運営費:▲約 47万円(23%想定)
ローン返済額 :▲約 79万円
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税引き前CF  :  約78万円

(効率性)自己資金利回り:約16.3%
(安全性)空室損益分岐点:約51.7%

本物件は収益性の高さから年間を通じて2部屋空室の場合でも、
約30万円のCFが見込める安全性の高い運用が期待されます。


~売却シミュレーション~
本物件は収益性が高いため、収益物件として売却することが想定され、
その際は利回りをベースに購入時と同程度の価格が想定されます。

不動産投資情報サイト「楽待」にて「川崎市多摩区/1棟アパート/中古」の条件にて検索すると「67件」の掲載がございました。

利回り高い順」・「価格の低い順」で並び替えておりますが、
本物件の売却想定(価格1,750万円利回り11.66%)を上回る物件はございませんでした。





また本物件と似た敷地形状の物件を検索すると次のような成約事例がございました。

築年数や立地等から考えても、相場利回りからの大幅な乖離は考えづらく、
収益性の高さを基に売却価格が想定されます。



仮に6年間運用した場合、年間30%以上の割合で純資産の増加が期待されます。

売却まで踏まえた想定収支やレントロール等詳細資料が欲しい方、融資のご相談等は下記フォームよりお問い合わせください。

株式会社 ファミリーエージェント
担当:坂間 純悟
Mobile:070-4565-9336
Email:sakama@family-group.jp
LINE:https://works.do/R/ti/p/sakama@family-group.jp



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